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Relazioni di settore: Dimensionamenti

Daniele Rallo

Indice dei contenuti della Relazione

• Introduzione
• Demografia
• Il movimento anagrafico della popolazione
• Le famiglie
• Distribuzione della popolazione
• Stock e produzione edilizia
• Il Prg 1987-1992: previsioni e grado di attuazione
• Le Varianti al Prg
• I Piani di Recupero
• La domanda esplicita
• Scenari dimensionali
• Previsione popolazione
• Scenari abitativi
• Le nuove volumetrie
• Edilizia produttiva
• Le zone D esistenti
• Le richieste
• Gli standard
• La domanda teorica
• L'Offerta di Piano
• L'offerta residenziale
• L'offerta non residenziale
• L'offerta di standard
• La verifica per parti di città
• Le Utoe
• Aree strategiche

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Introduzione

In questa Relazione sono riportati gli scritti che riguardano i dimensionamenti del Piano. Già da diversi anni il tema del dimensionamento ha perso la sua valenza di problematica strategica che aveva nel piano.
Il piano tradizionale si fondava sulla trojka "dimensionamento, zoning, standard" (P. Gabellini, Tecniche urbanistiche, 2002) e su questi elementi veniva soppesato, valutato, giudicato e approvato dall'organo regionale o ministeriale.
Dagli anni ottanta l'attenzione sia dei progettisti che dei valutatori è maggiormente orientata agli elementi di tipo prestazionale e alla ricerca delle qualità.
La Regione Toscana, per prima, ha modificato la legge urbanistica e ha introdotto il doppio livello di progettazione urbanistica: il piano strategico ed il piano operativo (che ha assunto la denominazione di Regolamento Urbanistico).
Il Piano comunale deve inoltre confrontarsi con la pianificazione di livello superiore - il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale - che detta le direttive per i sistemi territoriali in cui lo stesso è suddiviso. Pur essendo trascorsi circa dieci anni dall'approvazione della legge ed essendo consistente la casistica dei piani che hanno chiuso l'iter definitivo, non vi è ancora una interpretazione univoca su alcune terminologie introdotte dalla legge. Per esempio sulla definizione delle UTOE, cioé le Unità territoriali organiche elementari, o sullo Statuto dei luoghi (per un primo esauriente monitoraggio dell'esperienza toscana si veda Urbanistica Quaderni dell'INU, dic.2001).
Per uniformare linguaggi e strumenti in itinere la redazione da parte regionale di una metodologia unificata sotto forma di Istruzioni Tecniche. All'interno di queste istruzione una parte viene dedicata al dimensionamento delle Utoe con l'elencazione delle tabelle riassuntive dell'organizzazione dei dati e delle informazioni per ciascun Sistema.
Nonostante il minor peso dato a questa variabile, la valutazione del dimensionamento rimane uno degli elementi che viene preso in considerazione dai valutatori regionali e provinciali per leggere e verificare i piani.
I alcuni piani recenti, toscani e non, il tema del dimensionamento è stato trasformato in quello dei "dimensionamenti". Al classico tema del fabbisogno residenziale si è aggiunto quello del non-residenziale, quello degli standard quantitativi e prestazionali, quello del dimensionamento economico.
La relazione di fattibilità economico-finanziaria dei costi del piano è entrata negli elaborati di alcuni piani (in Toscana per es. a Siena e a Prato) e accompagna le scelte progettuali. In realtà la relazione economica era prevista per la parte pubblica dell'intervento sin dalla legge urbanistica nazionale del 1942. La maggior attenzione alla finanza comunale accompagnata dall'autonomia fiscale ha fatto si che tale tematica sia ridiventata oggetto di analisi e valutazione.

Demografia

Gli abitanti residenti ad Arezzo al 31 dicembre 2002 dalla fonte delle risultanze anagrafiche sono pari a circa 92.426 unità con corrispondenti 37.170 famiglie.
Il dato della popolazione non è però perfettamente coincidente a seconda della fonte presa in considerazione. Da una parte vi è l'Istat che attua il censimento della popolazione con cadenza annuale, dall'altra vi è l'ufficio anagrafe comunale che tiene sotto controllo il movimento della popolazione e delle famiglie. In occasione della pratica del Censimento la legge prevede che l'Uffcio Anagrafe si adegui e compia le necessarie verifiche ed incroci. Queste operazioni richiedono, in genere, un paio di anni per cui il dato dell'anagrafe viene in parte verificato e statisticamente "corretto".
Alla data del censimento del 2001 (24 ottobre 2001) i dati Istat sulla popolazione secondo il rilevamento iniziale (riepilogo mod. CP8 Istat) erano i seguenti: 94.679 abitanti. Dopo le correzioni apportate dall'Istat a livello centrale, con le prime verifiche anagrafiche, il dato ufficiale pubblicato dall'Istat, seppure come provvisorio (Istat, Primi risultati) il seguente: 91.582 abitanti. Vi èè una differenza di 3097 unità dovuta, probabilmente, ad una immissione erronea in fase di rilevazione censuaria.
Il dato Istat provvisorio rimane quello di riferimento anche perché è stato riconfermato dal movimento anagrafico nei due anni successivi.
Il dato del numero delle famiglie invece coincidente tra quello di rilievo (riepilogo mod. CP8 Istat) e quello pubblicato come provvisorio dall'Istat: 36.491 famiglie.
La famiglia media è composta da 2,5 componenti. Si tratta di un valore pari a quello della regione Toscana e leggermente inferiore a quello della media provinciale e nazionale (2,6).

Ai fini del calcolo degli indici di incremento della popolazione e delle famiglie si è quindi tenuto in considerazione il dato dell'anagrafe rilevato al 31 dicembre di ogni anno e con il quale è possibile avere una serie storica statisticamente corretta.

Tab.1 Popolazione alle rilevazioni intercensuari

Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 Residenti e famiglie alle rilevazioni censuarie
anno	residenti	famiglie	famiglia media
1991	90.998	31.924	2,9
2001	91.582	36.491	2,5
incremento 91-01
valore assoluto	584	4.567
valore %	0,64	14,31
incremento medio annuo	0,064	1,431
(fonte: Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)
(Il dato 2001 secondo Istat CP8 è pari a 94.679 residenti)

Tab.2 Popolazione e famiglie dalle risultanze anagrafiche

Comune di Arezzo - Popolazione e famiglie al 31 dicembre (1991-2002)
anno	residenti	famiglie	famiglia media
1991	91.441	35.349	2,59	(nota 1)
1992	91.306	35.183	2,60
1993	91.088	35.071	2,60
1994	90.987	34.741	2,62
1995	90.805	34.401	2,64
1996	90.884	34.234	2,65
1997	90.907	33.985	2,67
1998	91.301	34.900	2,62
1999	91.729	35.926	2,55
2000	92.296	37.250	2,48
2001	91.410	36.720	2,49	(nota 1)
2002	92.426	37.170	2,49
incremento 1992-2002	1.120	1.987
incremento %	1,227	5,648
incremento medio annuo	0,112	0,513
incremento 1998-2002	1.125	2.270
incremento %	1,238	6,631
incremento medio annuo	0,248	1,326
(fonte:Elaborazioni su dati anagrafe comunale)
nota 1 - con le variazioni operate in occasione delle operazioni censuarie

Il movimento anagrafico della popolazione

Negli ultimi undici anni la popolazione aretina è cresciuta di 1.120 unità passando dai 91.441 residenti del 1991 ai 92.426 del 2002. L'incremento percentuale corrisponde a +1,227 pari ad una media annuale di +0,112. Non si tratta di un grosso valore assoluto ma comunque è un dato positivo che si mantiene sulla media regionale e nazionale. Nel corso del decennio i residenti sono sempre oscillati tra i 91mila ed i 92mila con un leggero calo negli anni centrali (94-97) in cui si è scesi, seppur di poche unità, sotto i 91mila (90.987 nel 1994, 90.907 nel 1997). Nel 2002 si è superata invece soglia 92mila.
La differenza positiva è data dal saldo sociale (immigrati/emmigrati) che supera il saldo naturale (nati/morti) negativo per tutto il decennio degli anni 90. Nella prima metà il saldo complessivo risulta essere sempre negativo. Le nascite non compensano le morti ed il saldo naturale è negativo. Il saldo sociale è alternante.
Nella seconda metà degli anni 90 invece il saldo complessivo è sempre positivo. Ma il fenomeno è dato solamente dalla positività espressa dal saldo sociale mentre quello naturale rimane negativo. In quest'ultimo periodo gli immigrati superano gli emigrati. Si tratta per la maggior parte di popolazione straniera extra-comunitaria. Questo porta anche ad un incremento delle nascite.

Tab.3 Movimento popolazione

Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Residenti e famiglie alle rilevazioni censuarie Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 Movimento popolazione 1991-2000
Anno	Nati	Morti	Saldo Naturale	Immigrati	Emigrati	Saldo Sociale	Saldo complessivo
1991	644	924	-280	1198	1100	98	-182
1992	713	919	-206	1010	1135	-125	-331
1993	620	943	-323	1339	1175	164	-159
1994	605	936	-331	1130	1179	-49	-380
1995	647	951	-304	1202	1170	32	-272
1996	680	941	-261	1494	1154	340	79
1997	671	989	-318	1458	1117	341	23
1998	646	1012	-366	1857	1097	760	394
1999	670	1019	-349	1916	1139	777	428
2000	695	953	-258	2178	1353	825	567
(Elaborazione su risultanze Ufficio Anagrafe)

Le famiglie

Contestualmente l'incremento del numero delle famiglie si è sviluppato in modo più che proporzonale.
Le famiglie che erano 35.349 nel 1991 sono alla fine del 2002 37.170. L'incremento in valore assoluto è stato di 1987 unità a fronte di 1120 residenti.
L'aumento delle famiglie è maggiore di quello degli abitanti ed è dovuto al fenomeno del continuo assottigliamento della famiglia media.
In modo particolare si assiste alla crescita delle famiglie formate da un solo componente.
Si tratta in prevalenza di persone anziane che rimangono a vivere da sole alla morte del coniuge. Secondariamete persone in fasce di età più giovani dovute alla separazione e al divorzio. Dall'altra parte ancora si assiste alla riduzione della natalità delle giovani coppie.
Le famiglie con un solo figlio sono statisticamente ancora prevalenti.
La famiglia media che era di 2,60 componenti all'inizio degli anni 90 è oggi di 2,49 componenti.
Questo dato è destinato ancora a ridursi anche se oltre una certa soglia dovrà necessariamente bloccarsi.

Tab.4 Famiglie per numero componenti

Arezzo - Piano Struttura 2003
Composizione della famiglia (1991)
famiglie per numero di componenti
	1	2	3	4	5	6	7 o +	Totale
v.a.	5.499	8.280	8.299	6.538	2.313	758	240	31.927
%	17,22	25,93	25,99	20,48	7,24	2,37	0,75	100,00
(fonte: elaborazioni su Istat 1991)

Distribuzione della popolazione

La distribuzione della popolazione all'interno del comune di Arezzo secondo le aggregazioni dell'Istat fanno risultare che il 79% della popolazione vive nel Capoluogo. Secondo l'Istat rientra nel "capoluogo" anche una parte sud della citta che invece è considerata usualmente da questa divisa. Negli "altri centri" vive un altro 13% della popolazione. Le frazioni più popolose sono Pratantico-Indicatore, Battifolle-Ruscello-Poggiana, Giovi-Ponte Chiassa, Quarata.
Nei "nuclei" e nelle "case sparse" vi risiede un altro 6% della popolazione.
La struttura insediativa del comune denota una estrema frammentazione degli aggregati sparsi (frazioni e nuclei) e ma una minore dispersione della popolazione. Infatti i residenti "fuori" capoluogo rappresentano solamente il 20% della popolazione totale.
Dai dati censuari risulta che vi sono una decina di frazioni con una popolazione compresa tra 100 e 400 unità, e più di 40 agglomerati con meno di 100 residenti.

Tab. 5 Distribuzione della popolazione

Arezzo - Piano Struttura 2003
Sistema insediativo - Distribuzione popolazione Capoluogo, Centri, Nuclei, Case Sparse (1991)
Località	popolazione		famiglie		abitazioni
	v.a.	%	v.a.	%	v.a.	%
Capoluogo	73.045	79,72	26.060	81,62370407	28.263	80,97
Altri Centri	12.334	13,46	3.916	12,26548063	4.236	12,14
Nuclei	1.234	1,35	404	1,27	522	1,50
Case Sparse	5.013	5,47	1.547	4,85	1.883	5,39
TOTALE	91.626	100,00	31.927	100,00	34.904	100,00
(fonte: elaborazione su Istat 91)

Tab.6 Distribuzione della popolazione per località

Patrignone	394	0,43	119	0,37	136	0,39
Ponte Buriano - Cincelli	349	0,38	117	0,37	134	0,38
Antria	419	0,46	123	0,39	121	0,35
Puglia	365	0,40	105	0,33	108	0,31
Campoluci	231	0,25	67	0,21	73	0,21
Venere	196	0,21	62	0,19	71	0,20
San Polo	154	0,17	55	0,17	58	0,17
Monte Sopra Rondine	123	0,13	42	0,13	49	0,14
San Firenze Fonte di Sala	116	0,13	37	0,12	41	0,12
Salceta Formicheto Osteria	73	0,08	25	0,08	38	0,11
Marcena	100	0,11	35	0,11	37	0,11
Stroppiello	42	0,05	14	0,04	37	0,11
Gorgone Marmorino	89	0,10	32	0,10	35	0,10
Rossi Cellaio	87	0,09	33	0,10	34	0,10
Bottega	56	0,06	20	0,06	28	0,08
Campi	74	0,08	24	0,08	28	0,08
Meliciano	66	0,07	24	0,08	25	0,07
Molin Bianco Pian d'Asciano	70	0,08	21	0,07	23	0,07
Molin Nuovo	53	0,06	18	0,06	20	0,06
La Costa	59	0,06	19	0,06	20	0,06
La Pazienza	51	0,06	16	0,05	18	0,05
Casa alla Sisa	48	0,05	13	0,04	17	0,05
Santa Maroa Rrassinata	19	0,02	10	0,03	16	0,05
Casa al Cinio	24	0,03	11	0,03	16	0,05
Donatiella	23	0,03	7	0,02	16	0,05
Stoppedarca	41	0,04	14	0,04	16	0,05
San Cassiano	6	0,01	4	0,01	14	0,04
Rondine	5	0,01	2	0,01	13	0,04
Le Lastre	28	0,03	9	0,03	12	0,03
Osteria Nuova	31	0,03	11	0,03	12	0,03
Peneto	38	0,04	12	0,04	12	0,03
Banco di Frassinetto	33	0,04	10	0,03	12	0,03
Molinelli	30	0,03	11	0,03	11	0,03
I Ponti	28	0,03	10	0,03	11	0,03
Mugliano - Fattoria Mugliano	53	0,06	10	0,03	11	0,03
Petrognano Basso	33	0,04	8	0,03	11	0,03
Talzano	27	0,03	9	0,03	11	0,03
La Filandra	22	0,02	9	0,03	9	0,03
Monte Petrognano	22	0,02	7	0,02	9	0,03
Pian dei Boschi	14	0,02	6	0,02	9	0,03
Scopeto	27	0,03	8	0,03	9	0,03
Dosco	15	0,02	5	0,02	8	0,02
Collungo	28	0,03	5	0,02	7	0,02
Il Busco	21	0,02	6	0,02	7	0,02
I Sadotti	18	0,02	7	0,02	7	0,02
Le Poggiacce	14	0,02	5	0,02	7	0,02
Terra Rossa	20	0,02	7	0,02	7	0,02
Muciafora	16	0,02	6	0,02	6	0,02
Palazzetti	24	0,03	6	0,02	6	0,02
San Fabiano	14	0,02	6	0,02	6	0,02
Sereni	19	0,02	5	0,02	6	0,02
Fusatone Molin Bianco	8	0,01	5	0,02	5	0,01
Saccione	4	0,00	2	0,01	4	0,01
case sparse	5.013	5,47	1.547	4,85	1.883	5,40
TOTALE	91.624	100,00	31.927	100,00	34.901	100,00
(fonte: Istat, Censimento popolazione 1991)

Stock e produzione edilizia

Le abitazioni totali presenti al 2001 (secondo il censimento Istat) sono circa 37.700 contro le 34.900 del 1991. Nel dcecennio intercensuario l'incremento del patrimonio edilizio abitativo è stato di +2700 alloggi.
Le abitazioni occupate risultano essere il 94%. Il valore delle abitazioni non-occupate è di 2290 alloggi, pari al 6,08%. E' questo un dato elevato in valore assoluto ma contenuto in valore relativo. Il 6% di non-occupato può considerarsi fisiologico. Si tratta di abitazioni che alla data del censimento risultano non-occupate e disponibili per la vendita o per l'affitto oppure per altri usi. Nella maggior parte dei casi sono alloggi che vengono tenuti liberi dai proprietari per essere utilizzati da altri familiari o come foresteria.
Il fenomeno del non-occupato sembra comunque in regressione. Al 1991 le abitazioni non-ocupate erano 3100 e rappresentavano il 9% del totale alloggi. Le stesse sono diminuite nel decennio di 817 unità (-36%).

Per la prima volta con il censimento del 2001 l'Istat ha rilevato anche il numero degli edifici. Nel comune vi sono 15.000 edifici, di cui 13.121 (87,4%) utilizzati per residenza e 1.891 (14,4%) per altri usi.
La stima del volume complessivo (con destinazione residenziale "lorda") si aggira attorno ai 17 milioni di mc (450mc/ab). L'incremento decennale è stimabile in un valore prossimo al 10%.

La lettura del patrimonio edilizio viene fatta prendendo in considerazione altri elementi quali: il titolo di godimento, la classe di età, la matrice di affollamento. Tutte le variabili prese in considerazione confermano la situazione di alto standard e di "benessere abitativo" espresso dalle abitazioni e dal rapporto con il numero delle famiglie.

Il 92% delle abitazioni è goduto in proprietà da "persona fisica" (secondo la definizione Istat). Il 73% delle famiglie risiede nella casa di cui è anche proprietaria. Il 27% delle famiglie risiedono in una casa in affitto.
La maggior parte delle abitazioni (quasi il 60%) si trova in edifici costruiti dopo il 1960 e quindi con una vetustà inferiore ai 40 anni. Il rimanente è comunque dotato di tutti i servizi primari e, nella maggior parte dei casi, ha subito lavori di restauro e ristrutturazione.
Il numero delle stanze presenti nelle abitazioni occupate è pari a 153.000 contro un numero di residenti di 91.000. Lo standard è pari ad 1,68 stanze per abitante.

Il 63% delle abitazioni è formata da 4-5 stanze. Il rapporto tra famiglie e abitazioni è pressoché equivalente. Sono solo 127 in più le prime sulle seconde.
Il tipo edilizio preferito rimane la casa mono-bifamiliare o di piccole dimensioni (sino a 4 alloggi). Il 48% della produzione edilizia (a livello provinciale) degli ultimi anni fa parte di questa tipologia. Anche se nel capoluogo questa percentuale si abbassa.

Qualsiasi sguardo statistico conferma la situazione di benessere abitativo generalizzato.

Tab 7. Variazionei patrimonio edilizio

Arezzo - Piano Struttura 2003
Variazione patrimonio edilizio 1991-2001
	abitazioni totali	abitazioni occupate		abitazioni non occupate		stima volume residenziale
		V.A.	%	V.A.	%
1991	34.904	31.797	91,10	3.107	8,90	15.706.800
2001	37.667	35.377	93,92	2.290	6,08	16.950.150
incremento
V.A.	2.763	3.580		-817
%	7,9	11,3		-36,6
Patrimonio edilizio esistente al 2001
	n. edifici totali	n. edifici utilizzati per residenza	n.edifici utilizzati per altri usi
V.A.	15.012	13.121	1.891
		87,4	14,4
(fonte: elaborazione su Istat CP8/ dato provvisorio)

Tab 8. Epoca di costruzione

Arezzo - Piano Struttura 2003
Epoca di costruzione dei fabbricati (numero abitazioni occupate - 1991)
	Classi di età
Arezzo comune	< 1919	19-45	46-60	61-71	72-81	82-91	Totale
v.a.	5.343	2.529	5.855	8.632	6.233	3.205	31.797
%	16,8	8,0	18,4	27,1	19,6	10,1	100,0
%cumulata		24,8	18,4			56,8
(fonte: elaborazioni su Istat 1991)

Tab.9 Titolo di godimento

Arezzo - Piano Struttura 2003
Abitazioni occupate per titolo di godimento (1991)
	proprietà di
	persona fisica	Impresa o Cooperativa edilizia	Enti pubblici	Altro	Totale
Arezzo comune	29.557	456	1.488	296	31.797
%	92,96	1,43	4,68	0,93	100,00
Arezzo provincia	100.808	1.359	4.170	1.452	107.789
%	93,52	1,26	3,87	1,35	100,00
di cui in affitto
Arezzo comune	6.749	232	1.390	264	8.635
%	78,16	2,69	16,10	3,06	100,00
% di colonna	22,83	50,88	93,41	89,19	27,16
Arezzo provincia	20.350	758	3.920	1.327	26.355
%	77,21	2,88	14,87	5,04	100,00
% di colonna	20,19	55,78	94,00	91,39	24,45
(fonte: elaborazione su Istat 1991)

Tab10. Matrice stanze/componenti

Arezzo - Piano Struttura 2003
Abitazioni Occupate per numero stanze e Famiglie occupanti (1991)
abitazioni con stanze	numero stanze totali	numero componenti totali	surplus stanze/ componenti	stanze per componente
1	80	107	-27	0,75
2	1.762	1.439	323	1,22
3	10.419	7.413	3.006	1,41
4	40.028	26.295	13.733	1,52
5	50.330	31.291	19.039	1,61
6 e +	50.535	24.453	26.082	2,07
Totale	153.154	90.998		1,68
(fonte: elaborazioni su Istat 1991)

Tab.11 Matrice abitazioni/famiglie

Arezzo - Piano Struttura 2003
Abitazioni Occupate per numero stanze e Famiglie occupanti (1991)
abitazioni con stanze	abitazioni	famiglie	deficit abitazioni/ famiglie
			v.a.	%
1	80	80	0	-
2	881	882	1	0,11
3	3.473	3.489	16	0,46
4	10.007	10.043	36	0,36
5	10.066	10.102	36	0,36
6 e +	7.290	7.328	38	0,52
TOTALE	31.797	31.924	127	0,40
(fonte: elaborazioni su Istat 1991)

Tab.12 Produzione edilizia 98-01

Arezzo - Piano Struttura 2003
Volume ultimato in Provincia di Arezzo per tipo edilizio
Provincia di Arezzo	1998	1999	2000	2001	media annuale
	mc	mc	mc	mc	mc	%
mono-bifamiliare	146.901	144.212	142.516	157.430	147.765	36,03
da 3 a 4 abitazioni	64.277	57.254	33.351	45.425	50.077	12,21
da 5 a 8 abitazioni	81.988	67.837	61.669	82.328	73.456	17,91
da 9 a 15 abitazioni	61.075	42.579	66.564	90.663	65.220	15,90
da 16 a 30 abitazioni	52.962	42.288	72.457	70.201	59.477	14,50
oltre 30 abitazioni		11.600	19.780	25.004	14.096	3,44
Totale	407.203	365.770	396.337	471.051	410.090	100,00
(fonte: elaborazioni su dati Cresme/Sistema Informativo)

Tab.13 Attività edilizia CEC

Arezzo - Piano Struttura 2003
Attività edilizia 1995-2000 (pratiche vistate in Commissione Edilizia)
	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000
pratiche presentate	3.494	3.800	4.150	3.975	4.725	5.348	4.757
di cui comunicazione ex art.26 L.47/85	787	267	75
di cui dia					1.890	2.366	3.047
Pratiche edilizie esaminate dalla CEC	2.364	2.852	2.437	2.226	2.433	3.201	1.287
di cui comunicazioni art.8 D.L. 88/95 e succ. modif.		1.235
Pratiche definite			3.703	3.704	4.245	4.867	4.558
Autorizzazioni rilasciate	1.130	696	147	820	838	884	588
Concessioni rilasciate	722	874	1.319	833	1.020	1.149	755
Concessioni di condono rilasciate	646	697			1.416	1.035	1.790
Certificati di abitabilità	224	227		199	264	249	165
comunicazioni art.8 DL 495/96			1.790
dinieghi			372	411	498	468	470
DIA, ex art.26, manut. ord.				1.638
(Elaboarzione Uffico di Piano su dati Uffici comunali)

Il Prg 1987-1992: previsioni e grado di attuazione

Il Piano Gregotti ha subito un lungo iter di adozione-approvazione che in parte ne ha modificato la struttura dimensionale originaria. Il piano è stato adottato in consiglio comunale nel 1987 (con delibera n.635 del 30.6.1987) ed è stato approvato definitivamente dalla Regione Toscana cinque anni dopo (deliberazione Consiglio Regionale n.389 del 6.10.1992). La Regione ha introdotto modifiche sia cartografiche che normative e ha stralciato delle previsioni di nuove aree di espansione inserite nella prima versione adottata. Questo ha prodotto che il dimensionamento del Piano previsto fosse parzialmente modificato. Nelle varie stesure che il piano assume questo significa che gli elaborati cartografici e normativi vengono adeguati e approvati per presa d'atto (la delibera comunale definitiva è del 23 dicembre 1992, n.317) mentre la Relazione illustrativa ed il Dimensionamento rimangono nella prima versione. I primi sono gli elaborati cogenti che assumono il ruolo di uso primario, i secondi vengono considerati propedeutici e illustrativi e quindi non vengono aggiornati o rivisti. In sede di stesura del Piano Strutturale (sia nella prima fase di Avvio delle Procedure che in quella attuale) si è provveduto allora alla rideterminazione del dimesionamento attraverso una ricognizione di dettaglio tutte le aree individuate dal Piano 87-92 di nuova espansione (le aree C) e alla monitorizzazione delle stesse per definirne il grado di attuazione.

Le aree C

Il Piano vigente aveva previsto 87 aree di espansione per una volumetria di quasi 2,0 milioni di mc. In sede di approvazione regionale le aree stralciate sono state venti.
Nella versione del piano approvato e vigente le aree di espansione (ZTO C) sono 67 (numerate da 1 a 87); a queste nel corso degli anni se ne sono aggiunte due nuove approvate attraverso Variante (la ex Socoa n.88 e la Magnanina n.89) e ne è stata sottratta una per cambio d'uso (la n. 83 - Ripa). La volumetria complessiva prevista è diventata in questo modo di 1.300.000 mc., di cui 150.000 mc aggiunti dopo l'approvazione regionale. L'80% del volume (1.053.000 mc) erano riservati alla residenza ed il rimanente alle destinazioni commerciali o direzionali.
Ad oggi (giugno 2003) le zone C risultano essere realizzate completamente od in fase di realizzazione. Una decina sono in fase di istruttoria o con la pratica già approvata per cui devono ritirare la concessione e iniziare i lavori. Queste ultime prevedono una volumetria compelssiva di mc.600.000 circa.
Dall'analisi dettagliata dei piani attuativi riferiti alle zone C risulta che gli stessi sono stati dimensionati per 1.300.000 mc. Di questi 1.050.000 mc sono destinati a residenza (l'80%), 258.000 mc. hanno destinazione non-resdienziale (commercio e uffici).
Il volume realizzato, od in avanzata fase di realizzazione, corrisponde a 938.000 mc., pari al 71% del totale. Il volume in itinere, cioé di piani in fase di approvazione definitiva, è pari a 374.000 mc. (39%).

Tab. 14 Volume previsto e volume attuato nel Piano Gregotti

Arezzo - Piano Struttura 2003
Stato di attuazione Prg Gregotti
Volume previsto/ volume realizzato 1995-2000
Volume previsto nei Piani Attuativi residenziali (Zone C)
	volume totale previsto prg post approvazione regionale	di cui residenza	di cui non residenza	volume realizzato o in corso di realizzazione (giugno 2003)	volume in itinere - procedure attivate
	mc	mc	mc	mc	mc
V.A.	1.312.000	1.030.667	285.269	938.000	374.000
%				71,5	28,5
(Elaborazioni su dati uffici comunali)

Nella suddivisione per tipologia di strumentazione urbanistica attuativa la percentuale maggior del volume realizzato è inserito nei piani di lottizzazione (il 40%) riservati all'edilizia privata. Il 34% è stato invece inserito nei piani per l'edilizia economico popolare. Il rimanente 24% (mc.224.000) è inserito in Piani particolareggiati di iniziativa mista.
In media il Piano Gregotti, sottoposto a strumentazione attuativa, prevedeva la realizzazione di circa 130.000 mc all'anno. Nei dieci anni trascorsi dall'approvazione ne sono stati realizzati più di 90.000 mc. all'anno, cioé il 70%.

Tab.15 Stato attuazione Piano Gregotti - Schede C per località e tipo di strumento


Le Varianti al Prg

Ma il Piano Gregotti ha prodotto anche, indirettamente, una strumentazione urbanistica delle Varianti. Nel corso dei quindici anni trascorsi dopo l'adozione comunale tutte le richieste pervenute dai singoli operatori che non potevano realizzare con le regole del Piano sono state sottoposte al Comune e molte di queste sono state accolte e approvate attraverso il meccanismo della Variante parziale. Le Varianti accolte e approvate sono state 232, di queste quasi un centinaio sono state presentate e portate in Consiglio comunale nell'ultimo periodo, grosso modo dopo l'avvio della fase propedeutica al nuovo Piano Struttura.
Le tipologie di Variante riguardano la possibilità di edificare nelle zone limitrofe ai centri abitati ma non comprese nella zonizzazione Gregotti, o nel cambio di destinazione d'uso o, ancora, nella possibilità di realizzare o ampliare una attività produttiva in "zona impropria" (cioè diversa dalla D). Queste Varianti hanno aggiunto un nuovo volume alla versione originaria del Piano Gregotti pari a circa 800.000 mc., di cui mc. il 30% a destinazione residenziale (circa 700 alloggii) ed il 70% a destinazione non-residenziale.
Le Varianti (oltre 230) hanno aggiunto un volume quasi pari a quello che era rimasto dopo l'approvazione regionale riportando il piano, grosso modo, alla versione adottata. Molti degli argomenti o delle aree trattate dalle Varianti erano già stati affrontati in sede di Osservazioni e Controdeduzioni oppure fanno parte degli stralci effettuati in sede di approvazione.
Le quantità in gioco portano ad alcune considerazioni.
Il dimensionamento del Piano Gregotti era probabilmente più vicino alle esigenze della città e al fabbisogno calcolato partendo dalla lettura statistica.
Dall'altra le dimensioni di volumetrie complessive deve essere programmata per un periodo medio-lungo (15-20 anni) più vicini ai tempi della produzione edilizia.
La somma tra volume previsto nel Piano approvato (versione del 1992) e quella delle Varianti succedutesi allo strumento urbanistico generale è pari a 2.300.000 mc., di cui riservati a "residenza netta" mc. 1.600.000.

Tab.16 Le Varianti approvate post entrata in vigore Prg Gregotti

Comune di Arezzo -PS 2003 -Varianti approvate post entrata in vigore Piano Gregotti
ZTO e VOLUME
tipo di zona	"volume interessato MC"	Numero zone totale
"F (attrezzature di interesse generale)"	135.950
"APU (aree pubbliche per attrezzature di servizio)"	270.486
"D (per attività produttive)"	120.600
"C (di espansione residenziale)"	129.426
"B (di completamento residenziale)"	129.426
Altre	15.798
"E (Agricola)"	4.171
"A (Storico ambientale)"	2.554
TOTALE	808.411	232
(elaborazione Ufficio di Piano su dati Uffici comunali)

I Piani di Recupero

Un altro tipo di strumentazione molto utilizzata per l'attuazione del Piano Gregotti è stato il Piano di Recupero, utilizzato in parte anche in Variante al Prg. I PdR approvati sono stati oltre una settantina. Questi hanno riguardato un volume di 522.000 mc., di cui 348.000 esistente e ristrutturato e 174.000 di incremento. I PdR approvati in Variante al Prg sono circa una ventina e interessano un volume totale di 62.000 mc. I PdR in sostanza hanno attuato il Prg originario e le variazioni volumetriche in aggiunta sono state molto contenute. Le variazioni hanno riguardato, infatti, prevalentemente il cambio di destinazione d'uso e modifiche a normativa di attuazione (perimetri o parametri sterometrici).

Tab. 17 Analisi dei PdR

COMUNE DI AREZZO - Piano Struttura 2003 - Analisi PdR -
Num.	Denominazione	Superficie territoriale MQ	VOLUME ESISTENTE MC	VOLUME DI PROGETTO MC	DESTINAZIONE D'USO	ZONA PRG Gregotti
28	PdR S. Maria con Variante	916	2.233	2.269	RES	A1
34	PdR S.GIULIANO	363	2.719	2.733	RES 30% COMM 70%	A2-APU
35	PdR Via N. ARETINO	1.130	6.900	6.900	RES 33% COMM 33% DIR 33%	A
37	PdR Via BOTTEGO	1.965	12.048	11.365	RES 70% COMM 30%	B4
49	PdR Castelsecco	1.235	1.187	1.118	RES	E4
57	PdR P.zza S.Francesco	-	4.950	4.800	COMM 30% SERV 70%	A
63	PdR S.Anastasio	70.000	23.436	22.827	RES	A1
68	PdR Castelpugliese	160.000	11.220	11.220	RES	A1
70	PdR Sargiano - Le Selve	47.822	3.906	3.484	RES	B
71	PdR Patrignone - Gli Scassi	8.000	4.889	4.190	RES	B
73	PdR Montione	13.160		10.779	RES	E
74	PdR Montagnore		149	149	RES	A2
80	PdR Via Vespucci	380	519	518	RES	A2
87	PdR S. Andrea a Pigli	4.710	1.810	1.810	RES	E1
90	PdR Madonna di Mezzastrada		5.928	5.743	RES	E1
91	PdR Politeama Universale				COMM	A
97	PdR Quarata n.148	702		2.563	RES	A
104	PdR Badia a Pomaio		5.000	5.000	TUR	E5
107	PdR Tregozzano	1.080	514	514	RES	E4
108	PdR Via Mannini 44				RES
113	PdR Pitigliano	7.305		1.210		E4
127	PdR Puglia	2.800	3.942	3.940	RES	A2
129	PdR Via Pisacane	2.495	8.732	5.600	RES 50% COMM 25% DIR 25%	B
130	PdR Campoluci	4.420	1.578	1.504	RES	A-B
132	PdR Pontenuovo	14.897	45.000	45.000	RES	B
133	PdR Tramarino	6.700		2.770	COMM	E4
134	PdR Tregozzano	437		1.200	RES	A1
139	PdR Monte Sopra Rondine	100			RES	A2
140	PdR Cincelli	60			RES	A
141	PdR Montione - VARIANTE	11.711	23.500	13.507	RES	B
144	PdR Pieve a Quarto		1.294	1.242	RES	E
146	PdR I Palazzi	9.250	6.730	6.730	RES	E1
147	PdR Poggio di Ponte		4.853	4.764	RES	E4
151	PdR Buonconte da Montefeltro	1.300	1.109	1.109	RES	E1
159	PdR Villalba	16.152		2.166	RES	E4
160	PdR Triangolo delle Cave	1.609.492	-	134.800	SERV	E2
161	PdR Sassino	6.000.000	24.431	24.394	TUR	A1-E5
163	PdR Peneto	3.245	338	338	RES	E4
166	PdR S. Maria (Mazzeschi)		2.338	2.338	RES	E4
173	PdR I Butteri	136.000	-	-	AGR-CAVE	E2-E5
174	PdR Il Maspino	143.000	-	-	AGR-CAVE	E-E2
178	PdR Le Fornaci	13.281	9.448	6.800	RES	B
190	PdR S. Margherita Variante al PRG	22.535	19.982	19.979	SERV	B1
191	PdR Peneto - Staggiano	3.330	1.372	1.372	RES	E4
193	PdR via del Saracino			130	RES	A
197	PdR Venere			359	RES
210	PdR Poggio Ciliegio	20.600	11.460	11.010	TUR	E4
213	PdR Patrignone		1.230	1.230	RES	A2
214	PdR Gragnano	14.500	3.250	3.250	RES	E4
216	PdR Ortali	17.330	4.070	4.070	RES	E
220	PdR in variante alle NTA del PRG per la realizzazione di autorimessa in Arezzo via Cenne della Chitarra		-	105	ANN.RES.	A
221	PdR in variante al PRG in loc. Case Nuove di Ceciliano (Vigiani). Procedura lunga (commi 9-20)	30.000		6.904	PROD	APU
222	PdR con contestuale variante al PRG in loc. S. Maria delle Grazie (Codino)	3.389	3.216	3.216	RES	E4
225	PdR per ristrutturazione urbanistica dell'area urbana compresa tra via V. Veneto e via del Trionfo zona B4/T5	4.997		21.255	RES 80% COMM 20%	B4
226	PdR con contestuale variante al PRG in loc. Frassineto (Tavanti)	7.820		4.171	RES	E1
228	P. di R. con contestuale variante al PRG in loc. Pieve di Rigutino	9.020	1.075	1.048	RES	A1
232	PdR dei Magazzini Generali dell'Auto in via Genova nn. 10/12 con contestuale variante al PRG	2.425	10.320	10.000	RES 70% DIR 30%	B
236	PdR loc. S. Cosimo.Riadozione		529	518	RES	E5
240	PdR in loc. S. Firenze	5.135	988	986	RES	E4
244	Variante al PdR della Fattoria di S.Anastasio con contestuale Variante al PRG	70.000	23.535	23.535	RES	A1
245	PdR Loc. Gragnone con contestuale Variante al PRG (Fattoria di Gragnone Srl)	3.200	2.220	2.220	TUR	A2
247	PdR Via G. Salvadori Loc. La Sella	4.349	1.438	1.438	RES	E1
249	PdR con contestuale Variante al PRG in Loc. Olmo (Peruzzi)	12.880	1.425	548	RES	B
253	PdR comparto D2 S. Maria	24.262	33.690	32.287	COMM	D2
256	PdR con contestuale variante al PRG in loc. Policiano (Bamonte)		172	172	RES
257	PdR loc. Rigutino Vallozze (Soldani)	3.100	1.870	1.865	RES	E1
258	PdR loc. Quarata (Palazzini)	16.000	1.155	1.149	RES	E1
272	PdR con contestuale variante al PRG in loc. Ceciliano n. 11 (Ghinassi - Cherubini)					A1
273	PdR loc. Gallore	31.266	2.918	2.886	TUR	E5
304	PdR Loc. La Valle di Pratantico	3.699		2.212	RES	E1
312	PdR con contestuale Variante al PRG area storicizzata Cocchi in Loc. S.Leo	2.523		5.152	RES	A2
313	PdR con contestuale Variante al PRG edificio denominato "ex Casa del Fascio" in Loc. Quarata		1.160	1.160	RES 50% SERV 50%	A
316	PdR S. Marino di Pomaio - Adozione ex art. 40 cc. 2-7 lett. f -L.R. 5/95
325	PdR con contestuale Variante al PRG in Via Cagli/AR- Adozione ex art. 40 cc. 3-10 L.R. 5/95
	TOTALE		347.776	521.621
(Elaborazioni Ufficio di Piano su dati uffivi comunali - genn. 2003)

La domanda esplicita

La stima della domanda esplicita è data dalle richieste e dalle modifiche apportate al Piano Gregotti. Le prime sono scaturite dagli stessi cittadini singoli proprietari o dai gruppi organizzati. Le seconde sono proposte dall'Amministrazione nell'iter normale di gestione di un piano.
Le richieste di Variante presentate sono state, nel decennio intercorso tra 1992 e 2002, oltre 1000.
Nella disaggregazione per località queste sono state presentate per tutte le frazioni e i centri minori sparsi nel territorio aretino proporzionalmente alle dimensione degli stessi. Da quelle localizzate nel Capoluogo, in numero di 153, a quelle localizzate negli agglomerati in poche unità, per es. meno di 5 sono quelle presentate per ognuna delel frazioni di Borgo a Giovi, di Marcena, di Molin Nuovo, di Monte Sopra Rondine. Le frazioni con un numero più consistente sono Staggiano (117) e Santa Firmina (89). Tutte le altre si aggirano tra le 20 e le 30 unità.
In complesso la superficie delle aree di queste richieste sono pari a 8,7 milioni di mq. Dalla lettura del dato disagregato per tipo di zona, secondo il piano vigente, il 90% riguardano aree e lotti che si trovano fuori dell'urbanizzato, cioè in zona agricola (Zto E).
Un altro 10% circa è localizzato in zone per standard e attrezzture di servizio pubblico o di uso pubblico (mq. 755.000).
Si tratta di valori molto elevati che a seconda dell'indice di edificabilità territoriale applicato potrebbero "produrre" un volume compreso tra 4,3 milioni di mc. (con indice di edificabilità pari a 0,5 mc/mq) e 13,2 milioni di mc. (con indice di 1,5 mc/mq). E' ovvio che tutte non potevano essere soddisfatte, si sarebbe avuta una "seconda città" pari all'attuale, ma le stesse rappresentano la domanda esplicita ed in parte le corrette aspettative dei cittadini. Le stesse sono però sovradimensionate e frutto anche di richieste e aspettative dovute solamente dal fatto che i richiedenti sono proprietari di un appezzamento, più o meno consistente, di terreno.
L'Amministarzione ha, in questi ultime anni, approvato poco più di 200 Varianti (il 20% circa del totale delle richieste). In altri casi, laddove i terreni sono limitrofi all'edificato, gli stessi potranno essere inseriti nel contesto del nuovo piano secondo i criteri del dimensionamento.

Tab.18 Richieste di Variante

Comune di Arezzo Richieste di Variante al Prg Gregotti per zone residenziali B e C
tipo di zona di cui si richiede la Variante	"Superficie totale Mq"	Ipotesi volumetrica con indice 0,5 mc/mq	Ipotesi volumetrica con indice 1,0 mc/mq	Ipotesi volumetrica con indice 1,5 mc/mq
A Centri storici	114.997	57.499	114.997	172.496
"APU -AR (attrezzature di servizio)"	754.611	377.306	754.611	1.131.917
"B (residenziale di completamento)"	21.716	10.858	21.716	32.574
"C (residenziale di espansione)"	10.251	5.126	10.251	15.377
"D (produttive)"	39.579	19.790	39.579	59.369
"E-F-ID-SS (agricole e altro)"	7.841.376	3.920.688	7.841.376	11.762.064
TOTALE	8.782.530	4.391.265	8.782.530	13.173.795
(Elaborazioni Ufficio di Piano su dati Uffici Comunali

Tab.19 Richieste di Variante per località

"Comune di Arezzo - PS 2003 - Richieste di Variante al Prg Gregotti per la trasformazione in zone residenziali B e C - Riassuntivo per LOCALITA'"
Località	N.aree richieste	" Superficie totale MQ "
AGAZZI	30	253.762
ANTRIA	21	177.974
AREZZO	153	962.851
BAGNORO	61	588.293
BATTIFOLLE	20	283.465
BORGO A GIOVI	4	82.344
CAMPOLUCI	8	66.532
CECILIANO	33	535.023
CHIANI	11	113.097
FONTIANO	6	20.439
FRASSINETO	10	77.841
GIOVI	7	23.213
IL MATTO	22	272.268
INDICATORE	34	288.932
LA CHIASSA	23	214.559
MARCENA	4	62.790
MELICIANO	3	8.245
MOLIN NUOVO	2	5.531
MONTE SOPRA RONDINE	2	7.989
OLMO	31	245.334
PALAZZO DEL PERO	9	358.991
PATRIGNONE	13	132.255
POGGIOLA	16	116.082
POLICIANO	22	84.948
PONTE ALLA CHIASSA	11	104.737
PONTE BURIANO-CINCELLI	11	111.360
PRATANTICO	26	199.410
PUGLIA	11	89.032
QUARATA	28	234.570
RIGUTINO	32	198.099
S.FIRMINA	89	536.231
S.GIULIANO	28	187.558
S.LEO	17	285.026
S.POLO	32	296.276
S.ZENO	9	44.050
STAGGIANO	117	958.445
TREGOZZANO	26	194.839
VENERE	9	94.947
VIGNALE	18	172.620
VITIANO	8	85.771
TOTALE	1017	8.775.729
(Elaborazione Uffico di Piano su dati Uffici comunali)

Scenari dimensionali

Previsione popolazione

L'ipotesi dell'andamento della popolazione futura si basa essenzialmente sulla lettura degli indici di incremento medi annui calcolati sia sul valore degli abitanti che di quello delle famiglie.
Sono stati calcolati due indici di incremento:
- l'indice di incremento decennale, sul lungo periodo, tra 1992 e 2002 (ultimo dato a disposizione),
- l'indice di incremento quinquennale, sul breve periodo più recente, tra 1998 e 2002.
Il primo, per quanto riguarda la popolazione, è pari a +0,112 annuo, il secondo a +0,248. Negli ultimi cinque anni, infatti, il valore dei residenti ha avuto un incremento maggiore rispetto alla media del periodo decennale. Con questi due indici si possono prospettare altrettanti scenari, di minima e di massima, anche se prudenzialmente il primo (decennale) è statisticamente più corretto e "ammorbidisce" eventuali "picchi" dovuti a fenomeni endogeni o esogeni non prevedibili. Per esempio all'inizio degli anni 90 non era facile prevedere il fenomeno della immigrazione extra-comunitaria. Né, recentemente, era prevedibile un fenomeno di "immigrazione di ritorno" data dalla crisi argentina che in alcuni aree (in nord-est soprattutto) ha portato ad innalzare il dato del saldo sociale. Né sembra di facile previsione il fatto che ci sia un incremento delle nascite legato ai maggiori vantaggi fiscali (ancorché poco consistenti) che le famiglie più numerose possono avere con i recenti provvedimenti legislativi.

In parallelo l'indice di incremento delle famiglie è stato sei volte superiore a quello dei residenti. Nel decennio 92-02 questo è cresciuto di +5;648 (contro +1,227 dei residenti) pari ad una media annuale di +0,513. Ma nell'ultimo periodo (98-02) questo è ancora più elevato ed è pari +1,326 (più del doppio del decennale).

Applicando questi indici ad una semplice formula di equazione lineare si possono avere degli scenari demografici per il prossimo periodo che diventano più azzardati quanto è più distante nel tempo la previsione avanzata.
Nella prima ipotesi calcolata sull'indice di lungo periodo la popoalzione aumenta di +1551 unità arriv ando al 2018 a oltre 93.000 abitanti. Le famiglie aumentano in misura più sostanziosa: +2959. La famiglia media continua a decrescere sino ad arrivare al valore di 2,38 tra un decennio e di 2,33 dopo altri cinque anni.
Nella seconda ipotesi (con l'indice di breve periodo) l'incremento della popolazione fra 15 anni è pari a +3477 e le famiglie a +8200. Non sembra questa una ipotesi affidabile soprattutto per quanto riguarda il valore delle famiglie. In questo caso la famiglia media scende sino a 2,8 componenti. Il dato è difficilmente sostenibile. Si può allora procedere attraverso una operazione arbitraria ma realistica "bloccando" la famiglia media a 2,32 componenti e mantenendo fisso il valore degli abitanti. Le famiglie aumentano nel periodo futuro solamente di 3395 unità (poco meno dei residenti).
Tra questi due estremi, +2959 della prima ipotesi e +3395 della seconda, probabilmente si fissa il valore futuro del valore delle famiglie e di conseguenza del fabbisogno abitativo legato ad una abitazione per famiglia.

Tab.20 Scenari di dimensionamento demografico)

Arezzo Piano Struttura 2003
Previsioni demografiche al 2016 con indice di incremento medio annuo 92-01 / - IPOTESI B di minima
	popolazione		famiglie		famiglia media
i.i.m.a.	0,112		0,513
anno
2003	91.615		37.098		2,47
2004	91.717	103	37.288	190	2,46
2005	91.820	103	37.479	191	2,45
2006	91.923	103	37.672	192	2,44
2007	92.026	103	37.865	193	2,43
2008	92.129	103	38.059	194	2,42
2009	92.232	103	38.254	195	2,41
2010	92.336	103	38.451	196	2,40
2011	92.439	103	38.648	197	2,39
2012	92.542	104	38.846	198	2,38
2013	92.646	104	39.045	199	2,37
2014	92.750	104	39.246	200	2,36
2015	92.854	104	39.447	201	2,35
2016	92.958	104	39.649	202	2,34
2017	93.062	104	39.853	203	2,34
2018	93.166	104	40.057	204	2,33
incremento
v.a. 03-16	1.551		2.959
(fonte: Elaborazione su dati Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)

Tab.21 Scenari di dimensionamento demografico)

Arezzo Piano Struttura 2003
Previsioni demografiche al 2016 con indice di incremento medio annuo 98-02/ IPOTESI A - di massima
	popolazione		famiglie		famiglia media
i.i.m.a.	0,248		1,326
anno
2003	91.864		37.700		2,44
2004	92.092	228	38.200	500	2,41
2005	92.320	228	38.707	507	2,39
2006	92.549	229	39.220	513	2,36
2007	92.779	230	39.740	520	2,33
2008	93.009	230	40.267	527	2,31
2009	93.239	231	40.801	534	2,29
2010	93.471	231	41.342	541	2,26
2011	93.702	232	41.890	548	2,24
2012	93.935	232	42.446	555	2,21
2013	94.168	233	43.008	563	2,19
2014	94.401	234	43.579	570	2,17
2015	94.635	234	44.157	578	2,14
2016	94.870	235	44.742	586	2,12
2017	95.105	235	45.335	593	2,10
2018	95.341	236	45.937	601	2,08
incremento
v.a. 03-18	3.477		8.236
(fonte: Elaborazione su Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)

Tab.22 Scenari di dimensionamento demografico)

Arezzo Piano Struttura 2003
Previsioni demografiche al 2016 con indice di incremento medio annuo 98-02/ IPOTESI A - di massima corretta con blocco-famiglie a 2,32
	popolazione		famiglie		famiglia media
i.i.m.a.	0,248		1,326
anno
2003	91.864		37.700		2,44
2004	92.092	228	38.200	500	2,41
2005	92.320	228	38.707	507	2,39
2006	92.549	229	39.220	513	2,36
2007	92.779	230	39.740	520	2,33
2008	93.009	230	40.090	350	2,32
2009	93.239	231	40.189	99	2,32
2010	93.471	231	40.289	100	2,32
2011	93.702	232	40.389	100	2,32
2012	93.935	232	40.489	100	2,32
2013	94.168	233	40.590	100	2,32
2014	94.401	234	40.690	101	2,32
2015	94.635	234	40.791	101	2,32
2016	94.870	235	40.892	101	2,32
2017	95.105	235	40.994	101	2,32
2018	95.341	236	41.095	102	2,32
incremento
v.a. 03-18	3.477		3.395
(fonte: Elaborazione su Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)

Scenari abitativi

Il calcolo del fabbisogno abitativo parte dalla considerazione che il valore di riferimento principale è quello dato dall'incremento delle famiglie. Vi sono, però, anche altri elementi che di solito partecipano ad calcolo del fabbisogno come:
- la diminuzione delle coabitazioni familiari o delle situazioni di disagio abitativo,
- la sottrazione dallo stock esistente delle abitazioni trasformate ad altri usi (uffici, attività ricettiva, altro),
- l'incremento dato dal miglioramento dello standard abitativo, cioè il rapporto tra stanze ed abitanti della matrice stanze/componenti della famiglia,
- l'aumento delle unità abitative nelle ristrutturazioni di interi edifici o negli edifici unifamiliari atraverso un piccolo ampliamento,
- il fenomeno delle seconde case tenute libere e, di fatto, sottratte al mercato.
Si tratta di fenomeni che nella siruazione attuale definita di "benessere abitativo" incidono in misura molto minore di un tempo tanto da renderli poco influenti rispetto ad un conteggio complessivo. Ciò non di meno è il caso, seppur brevemente, di prenderli in considerazione.

Coabitazioni e disagio
Non vi sono oggi situazioni di coabitazioni o di disagio dato da abitazioni senza i servizi primari. Il dato Istat non rileva più la presenza di abitazioni non dotate di servizi igenici o di acqua potabile. Il patrimonio edilizio è per il 60% costruito dopo il 1960 e quello antecedente ha subito lavori di riadattamento e di restauro. La differenza tra il numero delle famiglie ed il numero delle abitazioni occupate è pressoché identico. Solo 127 (pari allo 0,4%) (al censimento del 1991) sono le famiglie che vivono in "coabitazione". E' un dato irrilevante che tende ad essere giustificato più come una "deformazione statistica". Per es. i religiosi che vivono nei conventi risultano statisticamente come "famiglie di single in coabitazione".
Infine nel rapporto tra stanze e componenti tutte le classi di ampiezza prese in considerazione superano lo standard di una stanza per abitante, attestandosi in media ad 1,68 stanze per persona. E lo scarto è sempre più elevato man mano che si sale sul rapporto. Per es. le stanze nelle abitazioni formate da due stanze sono 1700 e vivono in totale 1400 componenti familiari, con un rapporto di 1,22 stanza per abitante. All'estremo opposto le stanze nelle abitazioni con sei stanze (e più) sono 50.500 e vi vivono 24.400 persone, con un rapporto di 2,07 stanze/abitante (dato Istat 1991).

Cambi d'uso
Un altro fenomeno legato alla "normale" attività edilizia è quello dei cambi di destinazione d'uso. Questo porta ad una sottrazione dallo stock abitativo di alloggi che vengono trasformati in uffici. Il fenomeno si è avverato tra gli anni 70 e 80 soprattutto nei Centri storici dato l'elevato valore immobiliare che questa destinazione aveva sul libero mercato. In quegli anni si espresse anche una forte preoccupazione che il fenomeno diventasse patologico epellendo popolazione e terziarizzando i Centri storici. In realtà il mercato si è poi invece velocemente stabilizzato. I valori medi tra una superficie ad uffici ed una a residenza si sono avvicinati. I Centri storici con delle attente politiche urbanistiche sono stati valorizzati (restauri, pedonalizzazione, ecc.) e dall'altra parte la realizzazione di centri terziari "fuori della città" ma facilmente raggiugibili e con facilità di parcheggio, hanno di fatto bloccato il fenomeno. Da alcuni anni, in certi centri storici, il valore della superficie residenziale ha addirittura superato quello per gli uffici. Molto elevato rimane invece il valore della superficie commerciale (i piani terra) nelle zone centrali (ristrutturate).
In questi ultimi anni ha preso piede invece il cambio d'uso per le attività ricettive denominate "bed and breakfast". Il fenomeno sta preccupando alcune città d'arte (Venezia in primis) o laddove vi è una grossa carenza ricettiva (per es. Napoli) in cui la strumentazione urbanistica attuativa (i piani particolareggiati dei Centri storici) hanno liberalizzato il cambio d'uso senza ancorarlo ad alcun dimensionamento (per altro molto difficile da governare). Non sembrano questi essere fenomeni che possano incidere pesantemente su una città come Arezzo.
Dalla parte opposta vi sono invece i cambi d'uso verso la residenza o l'aumento delle unità abitative attraverso le ristrutturazioni delle grosse volumetrie storiche o dei grandi alloggi. La richiesta del mercato di alloggi di piccole o piccolissime dimensioni destinati soprattutto a giovani coppie o a famiglie extra-comunitarie fan si che vi siano anche delle ristrutturazioni "selvagge" governabili urbanisticamente attraverso il ricorso in normativa alla introduzione del concetto di "alloggio minimo". Anche questo, seppur presente, non sembra essere ancora un fenomeno patologico.

La valutazione dei due fenomeni attraverso stime sulla rproduzione edilizia porta ad affermare che "sottrazione" e "aggiunte" si elidono a vicenda e riguardano una percentuale molto bassa del patrimonio esistente, tra il 2 ed il 5%.

Case non occupate
Il patrimonio edilizio esistente (censito dall'Istat) comprende anche le abiatzioni "non occupate". Questi sono gli alloggi che alla data del censimento risultano essere disponibili per la vendita o non occupati per "altri motivi". L'altissima percentuale di questa voce ("altri motivi") rende in effetti poco comprensibili le cause del fenomeno. Verosimilmente si tratta di alloggi che vengono lasciati liberi dai proprietari in quanto destinati alla "futura" famiglia, per esempio il figlio che si deve sposare. In altri casi di aziende che le usano come foresterie per il personale che si sposta da una sede all'altra. Il fenomeno è comunque abbastanza rilevante ed è pari al 6% del totale dello stock In valore assoluto corrisponde a 2300 alloggi al 2001 contro 3100 al 1991 (8,9%), di cui solo una piccola parte disponibili per il mercato. E' un valore che da solo potrebbe rispondere ad una grossa fetta del fabbisogno teorico ma che statisticamente viene considerato come "fisiologico", quando è compreso tra il 5 ed il 7%.
Si può comunque stimare che, stante le situazioni di mercato immobiliare, il fenomeno del non-occupato sia in regresso anche se, dalla parte opposta, il minor rendimento degli investimenti finanziari ha fatto incrementare nell'ultimo biennio il numero delle compravendite e l'abitazione è ritornata ad avere il ruolo di "bene rifugio". Ai fini del calcolo del fabbisogno si può ipotizzare che un valore pari al 4-5% debba essere considerato sottratto al mercato abitativo per i motivi suddetti. Ma anche in questo caso non si tratta di una domanda aggiuntiva. Alle nuove abitazioni che non entreranno nel mercato, in quanto rimarranno "non-occupate", corrisponderà un ugual valore di abitazioni ex non-occupate immesse nel mercato.

In coclusione la variabile "drive" rimane quella dal fabbisogno espresso dall'incremento del numero delle famiglie. Ciò porta ad un valore di fabbisogno di alloggi compreso tra 2900 e 3300 per il prossimo quindicennio.
Il periodo temporale preso in considerazione è pari a quindici anni dato che si tratta di un Piano Strutturale con una valenza più lunga del normale prg (dieci anni) e in quanto suddivisibile in tre quinqenni pari ad altrettanti probabili Regolamenti Urbanistici.

Le nuove volumetrie

Il dato di previsione compreso tra 2900 e 3300 alloggi è confermato in parte anche dal dato della produzione edilizia ed in parte dalle realizzazioni del piano Gregotti. Nel periodo intercensuario, tra 1991 e 2001, lo stock abitativo è aumentato ad Arezzo di 2700 unità, passando da 34.900 alloggi a 37.700. Nello stesso periodo il dato della produzione edilizia letto attraverso la realizzazione del piano Gregotti conferma che, solamente nei piani attuativi residenziali (schede C), la volumetria edificata è stata di quasi un milione di mc. che, aggiunta a quella delle aree di completamento e delle case sparse, porta il totale a circa 1,3 milioni di mc. pari a 2800 alloggi (con alloggio medio di mc.450).
Partendo dal dato degli alloggi si può arrivare a stimare la volumetria corrispondente. Il calcolo può essere effettuato partendo da un dato medio per alloggio oppure, più correttamente, stimando lostesso per tipo edilizio.
Nel primo caso l'alloggio medio comprensivo delle parti "non-residenziali" e delle parti comuni viene stimato in 450mc. Nel secondo caso invece si assegna una volumetria standard per tipo edilizio. Sono stati presi in considerazione i tipi edilizi maggiormente rappresentativi dell'edilizia contemporanea aretina; la casa uni-bifamiliare, la casa a schiera o la palazzina piccola (un vano scala, due piani oltre il terra, 4-6 alloggi), il "condominio" (il palazzone alto sette-otto piani con anche più vani scala). La casa unifamiliare (il villino) ha un volume compreso tra i 500 e i 700 mc.. La casa a schiera o la piccola palazzina ha un volume medio di 2000mc. Il condominio ha un volume medio di 8500mc. di cui almeno il 20% viene sottratto alla residenza per usi diversi (negozi e uffici).

A seconda della percentuale assegnata ad ogni tipologia si possono stimare diversi scenari volumetrici.
Nell'ipotesi massima legata all'indice di incremento quinquennale con un fabbisogno di 3.395 alloggi (famiglie equivalenti) si sono fatte tre ipotesi di suddivisione tipologica:
a) 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini,
b) 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini,
c) 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini.
Si ha una corrispondente volumetria pari a:
a) totale mc. 1.839.000
b) totale mc. 1.876.000
c) totale mc. 1.785.000.
Lo scarto tra i due estremi è di mc. 91.000

Nell'ipotesi minima legata all'indice di incremento decennale con un fabbisogno di 2.959 alloggi (famiglie equivalenti) si sono fatte altre tre ipotesi di suddivisione tipologica:
a) 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini,
b) 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini,
c) 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini.
Si ha una corrispondente volumetria pari a:
d) totale mc. 1.603.000
e) totale mc. 1.635.000
f) totale mc. 1.556.000.
Lo scarto tra i due estremi è di mc. 79.000
La differenza tra gli estremi dell'uno e dell'altro scenario è di mc.320.000.
Sembrano comunque entrambi scenari credibili e confrontabili con l'andamento degli ultimi dieci anni di produzione edilizia. La media di tutte le ipotesi dà un valore di mc. 1.700.000 suddiviso in quindici anni, pari a 110.000mc/anno.

Tab.23 Scenari abitativi

Arezzo - Piano Struttura 2003
Scenario abitativo 2013
incremento famiglie con indice 98-02	3.395
incremento famiglie con indice 92-02	2.959
Scenario 1 - ipotesi A
		volume medio abitazione	volume totale
nuove abitazioni al 2018	3.395	450	1.527.750
Scenario 2 - ipotesi B
		volume medio abitazione	volume totale
nuove abitazioni al 2018	2.959	450	1.331.550

Tab.24 Scenari abitativi

Arezzo - Piano struttura 2003
Scenari abitativi al 2018
Scenario 2 - Ipotesi A / nuove abitazioni: 3395
Stima A/1: 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini
		Tipologie	Percentuale	volume medio mc	Numero edifici	Totale mc
Ipotesi A/1	3.395	1-2 alloggi	50%	600	1.698	1.018.500
	3.395	3-6 alloggi	30%	2000	170	339.500
	3.395	oltre 6	20%	8500	57	480.958
TOTALE MC						1.838.958
Stima B/1: 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini
		Tipologie	Percentuale	volume medio mc	Numero edifici	Totale mc
Ipotesi B/1	3.395	1-2 alloggi	40%	600	1.358	814.800
	3.395	3-6 alloggi	30%	2000	170	339.500
	3.395	oltre 6	30%	8500	85	721.438
TOTALE MC						1.875.738
Stima C/1: 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini
		Tipologie	Percentuale	volume medio mc	Numero edifici	Totale mc
Ipotesi C/1	3.395	1-2 alloggi	30%	600	1.019	611.100
	3.395	3-6 alloggi	40%	2000	226	452.667
	3.395	oltre 6	30%	8500	85	721.438
TOTALE MC						1.785.204

Tab.25 Scenari abitativi

Arezzo - Piano struttura 2003
Scenari abitativi al 2018
Scenario 1 - Ipotesi B / nuove abitazioni: 2959
Stima A: 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini
		Tipologie	Percentuale	volume medio mc	Numero edifici	Totale mc
Ipotesi A	2.959	1-2 alloggi	50%	600	1.480	887.700
	2.959	3-6 alloggi	30%	2000	148	295.900
	2.959	oltre 6	20%	8500	49	419.192
TOTALE MC						1.602.792
Stima B: 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini
		Tipologie	Percentuale	volume medio mc	Numero edifici	Totale mc
Ipotesi B	2.959	1-2 alloggi	40%	600	1.184	710.160
	2.959	3-6 alloggi	30%	2000	148	295.900
	2.959	oltre 6	30%	8500	74	628.788
TOTALE MC						1.634.848
Stima C: 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini
		Tipologie	Percentuale	volume medio mc	Numero edifici	Totale mc
Ipotesi C	2.959	1-2 alloggi	30%	600	888	532.620
	2.959	3-6 alloggi	40%	2000	197	394.533
	2.959	oltre 6	30%	8500	74	628.788
TOTALE MC						1.555.941

Edilizia produttiva

Le zone D esistenti

Le zone per attività produttive inserite nel Piano vigente sono circa 150, comprensive sia delle grandi aree soggette a strumentazione attuative che delle aree di piccole dimensioni caratterizzate da una o poche attività. Le stesse occupano una superficie complessiva di 3.800.000 mq. Con una stima prudenziale si può affermare che la superficie coperta sia pari a 1.400.000 mq. (il 50% del totale) e il volume complessivo sia pari a 12milioni di mc. (con m.8,5 di H media). E' un valore molto alto pari al 70% della città residenziale (16milioni di mc) ma molto più concentrata.
Il piano prevede quattro tipi di zona D.
La D specifica per le attività produttive con indice di edificabilità fondiaria pari a 3,5 mc/mq e con un rapporto di copertura del 60% (H max 12,0m.). La D1 per attività di supporto all'agricoltura con indice di edificabilità fondiaria pari a 2,5 mc/mq e con un rapporto di copertura del 40% (H max 10,0m.).
La D2 per le attività commerciali con indice di edificabilità fondiaria pari a 2,0 mc/mq e con un rapporto di copertura del 40% (H max 10,0m.).
La D3 per le attività di deposito ed esposizione di merci con indice di edificabilità fondiaria pari a 2,0 mc/mq e con un rapporto di copertura del 40% (H max 10,0m.).
Tali zone sono per la maggior parte realizzate o in fase di realizzazione mentre ancora libere risultava al 2001 una superficie di circa 1,2 milioni di mq. Solo due aree superavano i 100.000mq (la n.25 di 470mila mq, la n.109 di 101mila mq.) mentre tutte le rimanenti sono aree di piccole o medie dimensioni.

Tab.26 Analisi delle zone D esistenti

"Comune di Arezzo PS 2003
Zone produttive stato di attuazione"
"numero area"	"zona PRG"	"superficie area MQ"	"superficie libera MQ"
001	D	16.704	0
002	D	9.536	0
003	D	12.054	0
004	D	2.470	0
005	D	2.668	2.668
006	D	2.646	1.852
007	D	15.715	0
008	D	22.593	0
009	D	51.582	5.158
010	D	13.658	0
011	D	21.445	0
012	D	22.942	2.294
013	D	58.139	0
014	D	19.329	0
015	D	6.992	0
016	D	10.519	0
017	D	5.942	0
018	D	9.813	0
019	D	9.508	3.803
020	D	11.218	0
021	D	10.230	2.557
022	D	8.221	411
023	D	27.045	0
024	D	6.809	0
025	D	470.591	470.591
026	D	24.247	24.247
027	D	19.298	0
028	D	25.654	0
029	D	4.142	0
030	D	44.119	0
031	D	9.397	0
032	D	42.193	0
033	D	19.758	0
034	D	15.757	2.363
035	D	3.408	3.408
036	D	12.380	12.380
037	D	11.262	0
038	D	10.703	0
039	D	131.259	52.504
040	D	58.548	14.637
041	D	24.947	0
042	D	6.563	6.563
043	D	12.766	12.766
044	D	12.864	1.286
045	D	11.464	1.146
046	D	60.174	0
047	D	6.436	3.862
048	D	55.504	16.651
049	D	21.603	0
050	D	39.719	0
051	D	10.222	0
052	D	2.632	1.053
053	D	5.674	0
054	D	7.400	0
055	D	231	0
056	D	38.770	0
057	D	28.785	0
058	D	25.380	0
059	D	14.335	0
060	D	12.390	0
061	D	49.272	29.563
062	D	3.718	0
063	D	4.342	0
064	D	63.365	0
065	D	14.750	0
066	D	27.268	10.907
067	D	164.471	0
068	D	23.735	4.747
069	D	1.127	0
070	D	76.230	0
071	D	12.476	0
072	D	92.550	92.550
073	D	20.331	0
074	D	71.100	7.110
075	D	4.292	429
076	D	29.382	0
077	D	207	0
078	D	41.162	0
079	D	7.334	1.467
080	D	101.592	0
081	D	3.557	1.423
082	D	3.321	0
083	D	28.618	0
084	D	19.158	3.832
085	D	7.965	0
086	D	22.535	1.127
087	D	11.384	11.384
088	D	41.287	4.129
089	D	157.465	7.873
090	D	15.499	15.499
091	D	11.981	11.981
092	D	41.107	2.055
093	D	79.164	15.833
094	D	10.346	1.035
095	D	22.904	0
096	D	44.212	22.106
097	D	66.966	3.348
098	D	39.995	0
099	D	13.057	3.264
100	D	16.288	0
101	D	31.264	3.126
102	D	12.703	0
103	D	7.039	3.520
104	D	14.759	5.904
105	D	5.412	0
106	D1	21.451	15.015
107	D1	21.170	2.117
108	D1	47.811	33.468
109	D1	101.628	101.628
110	D1	11.905	11.905
111	D1	6.476	4.533
112	D1	39.615	39.615
113	D1	7.379	0
114	D2	72.783	0
115	D2	13.656	0
116	D2	4.237	3.601
117	D2	67.804	61.024
118	D2	25.137	15.082
119	D2	15.143	15.143
120	D2	1.901	0
121	D2	5.190	0
122	D2	16.636	0
123	D2_Y	8.200	0
124	D2	2.699	0
125	D2	9.705	7.279
126	D2	5.776	4.043
127	D	6.737	6.737
128	D_Y	7.445	5.956
129	D	1.564	313
130	D_Y	1.228	614
131	D3	11.580	0
132	D_Y	6.708	4.696
133	D	5.780	5.780
134	D_Y	4.766	4.766
135	D_Y	5.170	5.170
136	D	330	0
137	D_Y	6.206	0
138	D_Y	6.417	0
139	D_Y	7.135	2.141
140	D_Y	3.064	1.532
141	D_Y	689	0
142	D	10.541	0
143	D3_Y	18.058	9.029
144	D_Y	1.667	667
145	D_Y	2.835	0
146	D_Y	3.415	1.708
147	D_Y	4.749	0
148	D_Y	8.433	4.216
149	D_Y	7.771	0
		3.853.630	1.274.190

Le richieste

Una stima della domanda è possibile effettuarla attraverso l'analisi delle richieste pervenute in Comune per questo tipo di zona. In Comune sono arrivate oltre 100 domande per inserimento di aree per attività produttive in genere.
La superficie occupata da queste aree è di 1.900.000mq. Nella distribuzione per classe di ampiezza vi è la seguente suddivisione:
- tre aree superano i 150.000 mq,
- quattro aree sono comprese tra i 50.000 mq e i 100.000 mq
- 38 aree sono comprese tra i 10.000 mq e i 50.000mq
- circa 60 sono inferiori ai 10.000mq.
Si tratta di valori molto elevati ma che denotano anche una certa dinamicità dell'imprenditoria locale anche se una quota parte di richieste forse sono più di tipo immobiliare vero e proprio che per la effettiva costruzione di capannoni produttivi o comemrciali.

Tab.27 Le richieste per zone D


Gli standard

La domanda teorica

Le dimensioni degli standard fanno riferimento al provvedimento legislativo originario (il D.M.1444/68) non modificato dalla legislazione toscana. Il decreto fissa i seguenti parametri:
a) per istruzione: 4,5 mq/abitante
b) per attrezzature di interesse comune: 4,5 mq/abitante
c) per verde attrezzato: 9,0 mq/ab
d) per parcheggio: 2,5 mq/ab.
Si tratta degli standard "minimi" che però devono essere integrati con eventuali carenze date dal regresso non attuato.
L'offerta di standard attuale (effettuata attraverso una analisi di dettaglio per singola area esistente) evidenzia che la città di Arezzo ha una buona dotazione di aree per servizi pubblici. Lo standard minimo richiesto dalla legislazione nazionale è nel complesso largamente superato. Per abitante effettivo vi sono 36 mq., che si abbassa a 28mq per abitante teorico (calcolato su 100mc/ab).
Dalla disaggregazione del dato totale si evince però che mentre tutti i servizi sono in surplus, lo standard per l'istruzione è in deficit. La superficie delle aree per l'istruzione esistente è pari a 375.000 mq contro una domanda teorica di mq.418.000 (calcolata sugli abitanti effettivi).
E' questo lo standard che sempre in questa statistica risulta deficitario ma che non corrisponde alla effettiva domanda. Il calcolo è effettuato, secondo decreto, sulla superficie dell'area mentre sarebbe più appropriato effettuarlo per superfice di calpestio, in numero aule ed in mq. per alunno. La diminuzione delle nascite ha portato infatti ad avere una situazione completamente diversa da quella prospettata negli anni 60 quando il legislatore ha proposto il D.M. Da diversi anni il rapporto tra alunni e aule si è notevolmente elevato e, per mancanza di alunni, alcune scuole sono state accorpate o addirittura chiuse. Il rapporto di calcolo dello standard basato solamente sulla popolazione residente e non su quella scolastica risulta completamente superato.

Lo standard a parcheggio è invece, probabilmente, sottostimato. L'incremento dell'uso del mezzo privato ha portato l'Italia ad avere un valore tra famiglie e auto tra i più elevati del mondo. Ogni famiglia ha più di un auto. Lo standard, calcolato sugli abitanti, porta ad una superficie di 6,25mq di parcheggio per famiglia contro un posto auto calcolato solitamente in 12,0mq circa (escluso spazio di manovra). Lo standard prestazione è quindi la metà di quello teorico calcolato per legge.

In complesso la domanda di standard calcolata con l'aggiunta degli abitanti di incremento (e questi rapportati a 100mc/ab) è pari a 1,9 milioni di mq. così suddivisi: 479mila per l'istruzione, 213mila mq per le atrrezzature comuni, 959.000 per il verde attrezzato e 266.000 per il parcheggio.
Gli standard esistenti già realizzati sono 489mila mq per le attrezzature, 2,1 milioni di mq. per il verde/sport e 390mila per il parcheggio.

Tab. 28 Domanda e Offerta esistente di standard

Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Domanda di standard e Offerta attuale (aree esistenti di Prg già realizzate)
		Tipologia di standard
	abitanti effettivi	istruzione	attrezzature varie	verde attrezzato	parcheggi	totale
	92.898
mq/abit. richiesti da D.M.1444/68		4,5	2,0	9,0	2,5	18,0
Domanda mq/ab. effettivi		418.041	185.796	836.082	232.245	1.672.164
Offerta standard esistenti		375.000	489.019	2.122.474	390.101	3.376.594
differenza
mq/ab. effettivi		-43.041	303.223	1.286.392	157.856	1.704.430
(Elaborazione Ufficio di Piano)

L'Offerta di Piano

Le previsioni del nuovo Piano Strutturale sono state suddivise per l'offerta residenziale, l'offerta de produttivo, l'offerta di standard e la verifica per le unità organiche di riferimento (UTOE).

L'offerta residenziale

Il nuovo Piano Struttura prevede la realizzazione di nuove volumetrie per residenza suddivise tra il Capoluogo e le Frazioni sparse nel territorio comunale. La scelta del piano è stata quella di individuare le quantità massime edificabili all'interno delle singole Utoe comprensive della quota parte di "completamento" e di nuova previsione. Il Piano conferma, ovviamente, le quantità previste dal piano Gregotti e non ancora realizzate. Il calcolo è stato effettuato in numero alloggi, partendo dal dimensionamento, e quindi trasformato in volumetria. La previsione indica un range di alloggi compresi tra un minimo ed un massimo. La differenza è dovuta al fatto che la normativa per le zone residenziali prevede la possibilità di inserire anche altre destinazioni (commercio e uffici) pur fissando una percentuale massima (stimato in questo caso sino al 20%). Il Regolamento Urbanistico dovrà fissare successivamente le aree e le progettazioni di massima (le schede progetto). Alcune di queste, le aree considerate strategiche, sono state invece già individuate in questa fase di Piano.

Il volume di nuova previsione inserito nel Piano Struttura è compreso tra 1.400.000 mc e 2.043.000 mc. pari ad un numero di alloggi che varia tra 3200 e 4500.
Il dato coincide con le ipotesi espressi negli scenari ed è leggermente inferiore a quello previsto dal piano Gregotti che aveva una valenza decennale. Questo dato corrisponde grosso modo al 10% del volume totale resdidenziale (stimato in circa 17milioni di mc.) presente nel territorio comunale.
La produzione media annuale è compresa tra i 93mila mc. ed i 133mila mc.
L'offerta, cosi espressa, è composta da una capacità residua data dal Prg vigente, da una quota di recupero del patrimonio edilizio esistente disabitato, da una quota di edilizia di completamento (i piccoli lotti interclusi soggetti alla realizzazione diretta) e dalla quota di previsione con impegno di nuovo suolo.
L'incremento dato dalla nuova localizzazione occupa una superficie territoriale di 913mila mq. di aree per complessivi 2200 alloggi. La previsione di grandi volumetrie è concentrata in poche aree strategiche poste al nord della città in stretto collegamento con la linea "del ferro" poste nelle Utoe di Ceciliano (aree per mq.400mila) e di Fiorentina (aree per mq. 300mila). Le altre aree di "espansione" sono sparse nel territorio e sono di media di circa 15-20mila mq.
Una quota di residenziale è stata prevista nelle aree di "completamento", cioè quelle che non impegnano suolo aggiuntivo ma si pongono all'interno della città consolidata attuale. In queste aree sono previsti circa 650 alloggi.
Un'altra quota parte è data dal recupero delle abitazioni disabitate, corrispondenti al "non-occupato" Istat. Di queste si stima che una percentuale possa essere ri-immessa nel mercato immobiliare e rientrare nello stock anche se, parallelamente, una quota di uguale peso entrerà nella condizione di "non occupato".
Infine il Piano recupera la capacità residua del prg Gregotti. Questa è inserita nelle Zone B di completamento per 400 alloggi circa e nelle Zone C soggette a scheda norma per 850 alloggi circa. Ma questi ultimi si trovano già all'interno di piani attuativi adottati o in fase istruttoria per cui si può prevedere che entro l'anno saranno approvati definitivamente e realizzati nel prossimo biennio.

Tab.29 Dimensionamento - Offerta Residenza


L'offerta non residenziale

Le aree produttive inserite nel Piano Struttura occupano una superficie territoriale di circa 6.200.000 mq., di cui il 50% derivante dal piano Gregotti ed il rimanente di nuovo inserimento. La superficie territoriale in aggiunta prevista è di 3,4milioni di mq. A questa si deve sommare la superficie residua del Piano Gregotti non ancora attuata che corrisponde a 1.100.000mq. In complesso l'offerta per il produttivo si aggira attorno ai 4,5 milioni di mq.
Questa previsione comprende però anche ampie aree riservate ad attrezzature speciali o ad attività che hanno bisogno di grandi spazi ma di piccole volumetrie. Nelle prime si trovano le aree per attrezzature speciali, nelle seconde le aree per le ttività di recupero o legati all'edilizia o all'autotrasporto. Queste avendo necessità di vaste aree libere per mettere la merce (o i mezzi pesanti) all'aperto non potrebboro trovare soddisfazione nel mercato delle aree produttive in cui l'ampio rapporto di copertura previsto (40-60%) ne alza il valore immobiliare. Queste aree, inserite in prevalenza nel Sottosistema P4, occupano circa 1,5 milioni di mq. e rappresentano il 25% della sperfcie totale.

Gli altri Sottosistemi prevedono la destinazione produttiva come prevalente (Sottosistema P1), la destinazione mista produttivo-commerciale (P2) e la mista artigianale con possibilità di ricavare anche la residenza per il proprietario o per il custode (P3). Il 42% delle aree è previsto nel primo sottosistema con l'individuazione di tre grandi aree, tra i 400 ed i 500mila mq.. Il 23% è previsto per il P2 (mq.1451.000) ed il 9% per il P3 (560.000mq)).

La superficie coperta, calcolata tra il 40 ed il 60% della superficie fondiaria, ha uno sviluppo totale di 1.100.000mq. pari a solo al 18% della superficie totale. Ciò permetterà di avere una distribuzione planivolumetrica di alta qualità con una rapporto tra spazi costruiti e spazi aperti nettamente a favore di questi ultimi. Le aree scoperte sono ovviamente riservate agli standard primari (verde e parcheggio) e alle strade, ma la quota più consistente rimane di proprietà privata e rientra nell'area pertinenziale.

Tab.30 - Dimensionamento non-residenziale
Tab.31 - Dimensionamento non-residenziale per Sottosistemi

"Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003
Offerta aree produttive per Sottosistema"
sottosistema	Superficie MQ	Totale per Sottosistema MQ	%
P1	14.397
P1	17.450
P1	4.961
P1	4.419
P1	89.030
P1	47.600
P1	131.168
P1	6.768
P1	521.314
P1	98.654
P1	225.452
P1	128.565
P1	394.970
P1	64.651
P1	404.622
P1	480.926	2.634.946	42,6
P2	33.969
P2	6.639
P2	332.231
P2	292.964
P2	256.222
P2	108.423
P2	58.841
P2	42.490
P2	27.917
P2	97.479
P2	48.930
P2	83.524
P2	61.128	1.450.757	23,5
P3	49.528
P3	83.048
P3	16.526
P3	16.143
P3	52.090
P3	158.372
P3	160.172
P3	10.681
P3	7.751	554.311	9,0
P4	126.269
P4	197.775
P4	1.219.679	1.543.723	25,0
TOT	6.183.737		100,0

L'offerta di standard

L'Offerta di standard comprende le aree esistenti, realizzate e già di proprietà comunale, e le aree di nuova previsione inserite all'interno delle Utoe. Gli standard sono suddivisi e verificati per tipologia, per Utoe e per destinazione d'uso (residenza e produttivo).
Il totale degli abitanti comprende gli insediati e gli insediabili (calcolati con il rapporto di 100mc/ab). La verifica eseguita per singola Utoe ha portato all'individuazione delle situazioni di sotto-standard. Anche se le stesse sono attribuibili più alla particolare suddivisione in unità territoriali che alla effettiva carenza di aree per servizi (nelle piccole frazioni per es. non vi sono necessità di aree a verde o a parcheggi) queste sono state comunque recuperate e inserite nella norma come quantità da reperire.
L'offerta di Piano nel complesso prevede 3.600.000 mq di aree pari a 34,0 mq per abitante.
Le aree a verde hanno una superficie di mq 2.300.000 pari a 21,5 mq/ab, le per parcheggi hanno una superficie di mq 1.705.000 (4,3 mq/ab), le aree per attrezzature hanno una superficie di mq.489.000 (4,6mq/ab).
Rispetto allo standard considerato minimo le prime sono superiori di 12,5 mq per ab., i parcheggi di 2,0 mq per ab., le attrezzature di 2,6 mq per ab. L'istruzione è inferiore di 0,46 ma non vi sono nel Comune situazioni di disagio o di domanda inevasa.

Tab.32 - Offerta di standard - Totale comune


La verifica per parti di città

Le Utoe

La legislazione toscana ha introdotto con la nuova legge urbanistica del 1995 il concetto di Unità territoriale organica elementare nell'ambito degli "indirizzi e parametri da rispettare nella predisposizione della parte gestionale del Piano regolatore generale". Le interpreatazione più frequenti che si sono avute delle Utoe nei casi approvati negli ultimi anni (vedi Urbanistica Quaderni, op. cit.) sono riconducibili a due principali categorie. La prima identifica le Utoe con le parti compiute del sistema insediativo, significative ai fini del controllo delle dimensioni, dei servizi, e delle infrastrutture. La seconda le concepisce come entità "minori" non idonee alla disciplina di cui sopra. Nel primo caso l'Unità territoriale organica elementare può corrispondere a interi nuclei insediativi oppure a parti compiute della città. Nel secondo corrisponde ad una zona incompiuta disciplinata in maniera parziale.
Dalla disamina di una serie di casi risulta infine l'unica interpreatzione possibile porta alla identificazione delle utoe con quelle "parti organiche della città che rappresentano al tempo stesso luoghi di identità civile e autosufficenza funzionale, sia pure circoscritta solo ad alcune fondamentali funzioni urbane". Queste sono "i quartieri urbani, le parti di città dotate di identità e centri di aggregazione, i "paesi" assorbiti dal processo di urbanizzazione ma tuttora riconoscibili, gli aggregati urbani minori, le frazioni e i nuclei extra-urbani".
In altre parole le Utoe si identificano con le parti di città riconosciute e riconoscibili e organicamente funzionanti. La funzione dell'Utoe rimane quella di meglio interpretare la suddivisione e la verifica degli standard o dei livelli prestazionali. Se questa interpretazione risulta corretta ne consegue però che le Utoe devono avere una loro perimetrazione di volta in volta modifidicata a seconda della tematica prestazionale di riferimento. La struttura degli standard, così come concepiti dal decreto ministeriale e non modificati dalla legislazione toscana, portano a considerare alcuni servizi (i verdi e i parcheggi primari) come presenti e necessari per un'area "piccola", altri per entità territoriali piu "grandi" (le scuole dell'obbligo), altri ancora per l'intera città (i servizi secondari). A fronte di questi ragionamenti la scelta effettuata per il Piano Strutturale di Arezzo è stata quella di individuare delle unità minime come parte riconoscibili e riconosciute (quartieri, aree, zone, paesi, ecc.) e riaggregarli ogni qualvolta necessario.

La verifica del dimensionamento per Utoe ha riguardato in questo caso gli standard di verde e di parcheggio (per la verifica di sostenibilità complessiva si rimanda alla Relazione generale e quella di settore dedicataa ll'ambiente).
L'incremento di popolazione teorica (13.600 ab/teorici) produce una domanda di standard di 123mila mq. di verde e 34mila di parcheggio. Sommati agli abitanti effetivi formano una domanda totale rispettivamente di mq.959mila e di 266mila mq.
Confrontando questo dato con l'Offerta di Piano (esistente + incremento) risulta che alcune Utoe siano ancora in deficit per parcheggio (la maggior parte) o per verde (solamente sette Utoe). A questo punto il dato è stato ulteriormente incrementato per raggiungere il minimo del D.M. e inserito nella norma per singola Utoe. Lo standard di incremento è quindi pari allo standard dato dall'introduzione del nuovo volume e da quello dato per recuperare il "regresso".
In questo modo l'offerta raggiunge i minimi per ogni Utoe ed eleva il totale complessivo per Comune alle quantità descritte in precedenza.

Infine la verifica degli standard è stata proposta anche per le Utoe in cui è localizzata la destinazione produttiva, calcolando il 10% della superficie territoriale, oltre alle strade. In ogni Utoe con la presenza di non-residenziale le aree devono essere ulteriormente incrementate per tale funzione. In complesso queste sono pari a 350mila mq. circa, da destinare a parcheggi, verde e servizi in genere.

Tab.33 - Offerta standard per Utoe: incremento ed esistenti
Tab.34 - Offerta standard per Utoe: surplus/deficit
Tab.35 - Offerta standard per Utoe: incremento totale
Tab.36 - Offerta standard per Utoe: totale
Tab.37 - Offerta standard per Utoe: sistema produttivo

Alcune valutazioni di fattibilità

La mappa strategica è un documento nuovo, che non ha alle spalle alcun precedente di riferimento legislativo nazionale. Esso nasce da una riflessione sulle tendenze dell'urbanistica italiana e sugli specifici caratteri dell'esperienza in corso per la costruzione del nuovo piano regolatore della città. Collocata tra il "progetto preliminare" e il "piano", la mappa strategica dovrebbe definire le diverse dimensioni della "strategia fondamentale" del piano. Come tale essa è predente al piano vero e proprio (il Regolamento Urbanistico) e dovrebbe dar conto delle invarianti strutturali e al tempo stesso delle linee strategiche all'interno delle quali deve muoversi la pianificazione "attuativa".
Il Piano Strutturale, al cui interno trova collocazione la mappa strategica, dovrebbe valere per un arco temporale molto lungo e lo stesso dovrebbe essere attuato con piani quinquennali (i RU).

Una mappa strategica è documento tramite il quale si cerca di chiarire:
• quali siano i luoghi, comunque questo termine venga inteso, per i quali si ritiene il piano debba fornire indicazioni più dettagliate e precise che per il resto del territorio cittadino.
• quali siano i soggetti, pubblici o privati, che il piano suggerisce si facciano carico della realizzazione di quanto previsto al punto precedente;
• quali siano le risorse, fisiche e monetarie, che per la realizzazione di quanto previsto ai punti precedenti possano essere mobilitate;
• quali gli strumenti tecnici e giuridici che per la sua realizzazione possano essere utilizzati;
• quali i tempi di realizzazione o, meglio, quali i tempi entro i quali le riflessioni del piano e dei punti precedenti debbano e possano essere sottoposti alla verifica della realizzazione od alla falsificazione di una realizzazione parziale o differente.

Una mappa strategica è dunque un documento che cerca di chiarire le dimensioni di una politica urbana che nel piano trova una delle sue principali rappresentazioni, ma che non si esaurisce nel solo piano. Un documento che nasce anche dalla riflessione degli ultimi anni sulla cosiddetta "pianificazione strategica" e cerca di impedire una interpretazione del piano come attinente solo gli aspetti spaziali, od in modi ancora più ristretti fondiari, della politica urbana.
Inserita entro la sequenza dei documenti che accompagnano la formazione del piano essa costruisce e completa un itinerario, dal primo documento relativo agli obiettivi, metodi e tempi di studio del piano, al lo sviluppo delle "linee guida", alla "mappa strategica", alla "bozza di piano", lungo il quale ad ogni tappa gli obiettivi del piano e della politica urbana vengono ridefiniti e precisati.

La pre-fattibilità economica

La valutazione economica è uno degli elementi fondamentali attraverso il quale sperimentare e verificare la fattibiltà reale di quanto progettato nel Piano. Il Piano disegnato che non viene realizzato, se non parzialmente, fa parte di un periodo storico in via di archiviazione ed oggi non più accettabile.
L'ente locale, in un momento di scarsità di risorse, o forse sarebbe meglio dire di coerenziazione tra risorse e programmazione pu far ricorso a investimenti, realizzazioni e gestioni miste tra pubblico e privato.
Il ricorso alla partecipazione a società miste, alla finanza di progetto, al global service gestionale, può permettere di risolvere determinati servizi alle persone e alle imprese che sinora sono stati normalmente gestiti in disavanzo di bilancio.
L'analisi di fattibiltà all'interno del Piano rappresenta un primo momento di approfondimento di tali tematiche. Ma i conteggi economici permettono anche di avere una prima sommaria idea degli investimenti attesi dal piano. Le quantità messe in gioco di volume, per residenza e non, di opere pubbliche, primarie e secondarie, ecc. danno una idea, applicando dei costi medi di realizzazione, delle masse monetarie che il piano avvia.
Per l'operatore pubblico invece la pre-fattibilità permette di avere in prima approssimazione una valutazione sulla "spesa". L'amministrazione deve tendere in questa fase di risorse scarse a ricavare gli introiti per le opere pubbliche, per lo meno per le primarie e per una quota parte delle secondarie, per realizzare le stesse attraverso il ricorso alle risorse ordinarie.
Nella legislazione italiana vi è uno strumento che a livello teorico aveva posto tale tematica ancora negli anni 70. La legge Bucalossi (n.10/77) prevede infatti che la "concessione ad edificare" sia supportata dal pagamento degli oneri per la realizzazione delle opere primarie e secondarie. Tali oneri oltre al pagamento delle opere dovevano servire anche per il recupero dei Centri storici.
La legge assume ante litteram un concetto di federalismo fiscale e, nella teoria, proponeva che le Entrate pareggiassero le Uscite. I costi tabellari degli oneri dovevano essere proporzionati infatti ai reali costi di realizzazione delle opere.
Purtroppo il momento storico in cui questa legge prese l'avvio (la fine degli anni 70 in presenza di un ciclo basso dell'edilizia) fece si che l'applicazione fosse al "minimo ribasso". Gli indici applicati, sostanzialmente in tutte le Regioni, fecero si che le tariffe tabellari costruite dalle Regioni e quindi dai Comuni (è il Comune che delibera sugli oneri) furono tenute ben distanti dai costi di realizzazione. In questo modo l'edilizia "non veniva penalizzata" (si diceva allora). In realtà ciò ha comportato per le gli Enti Locali una minore introitazione valutabile in miliardi di lire a seconda delle dimensioni del comune e della conseguente produzione edilizia. La conseguenza di questo minor introito è stata la mancanza manutenzione della città e la minor realizzazione di aree per servizi pubblici. (Pur non essendo ancora stata scritta questa storia vi è già qualche autore che l'ha definita come la "riforma tradita" - cfr. D.Rallo, Divulgare l'urbanistica, 2002).

Il Regolamento Urbanistico con una progettazione di dettaglio per aree omogenee (e per Utoe in Regione Toscana) permette di avere un quadro dei costi complessivi del piano e delle posiibili entrate per oneri. Tale conteggio permette all'Amministrazione di incominciare a ragionare sul costo reale delle opere ed intervenire sulle Tabelle degli Oneri con l'obiettivo di pareggiare Entrate/Uscite. La pre-fattibilità per singola area o progetto (la scheda norma) permette inoltre di impostare i criteri di massima su cui fondare la "convenzione" tra pubblico e privato per la realizzazione di un determinato intervento. E' questa una operazione che trova molto spesso l'attore pubblico impreparato e alla "mercé" dell'attore privato proponente l'investimento immobiliare. Scopo della valutazione di pre-fattibilità deve essere proprio quello di preparare l'attore pubblico a dialogare alla pari con l'attore privato.

L'analisi di fattibilità economica si pone i seguenti obiettivi:
- stimare l'entità dei costi del Piano per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria delle nuove aree di trasformazione e della città consolidata,
- la loro possibile ripartizione tra soggetti finanziatori pubblici e privati e le possibili forme di co-partecipazione,
- la corrispondenza tra gli investimenti programmati, in particolare per l'Amministrazione pubblica, e le effettive risorse a disposizione,
- la redditività delle operazioni legate prevalentemente al soggetto attuatore privato,
- l'introduzione del concetto di Massima Contribuzione Concessoria per cercare di pareggiare entrate con uscite per l'operatore pubblico, spese con ricavi per l'operatore privato.

A livello metodologico questo significa:
a) per l'operatore pubblico:
- analisi e determinazione dei valori di costo unitario per tipologia di opere,
- stima complessiva dei costi del piano,
- ricerca e analisi delle fonti di finanziamento (comunali ed extracomunali) e delle forme gestionali per la realizzazione del progetto di piano,
b) per l'operatore privato:
- analisi dei costi medi per le realizzazioni e valutazione dei ricavi da vendite attraverso l'analisi del mercato locale (mercato delle costruzioni, mercato immobiliare, ecc)
- valutazione finanziaria della redittività degli interventi attraverso l'applicazione dei concetti della matematica finanziaria con l'introduzione del Valore attuale netto (VAN), del Tasso di rendimento interno (TIR) e del break even point (valore di soglia) di ogni progetto/investimento e del piano nel suo complesso.

Nell fase del Piano Strutturale in cui i progetti non sono ancora perfezionati si possono solamente tentare delle stime di massima legate ai grandi dati aggregati rimandando al primo Regolamento Urbanistico una verifica di dettaglio.

Le dimensioni della proposta di Piano

Dal dimensionamento generale possiamo ricavare le seguenti quantità:
- volume edificabile per residenza (comprese altre destinazioni): mc. 1.700.000,
- superficie edificabile per produttivo (nelle varie diversificazioni): mq. 1.100.000
- opere primarie da realizzare all'interno delle aree di espansione e di completamento residenziale: "verde" mq.167.000, parcheggi mq.78.000, strade di lottizzazione (stima) mq. 90.000,
- opere primarie da realizzare all'interno delle aree di espansione e di completamento produttive: "verde" e parcheggi mq.349.000, strade di lottizzazione (stima) mq. 175.000.

Ciò porta, applicando dei costi medi di realizzazione ad un calcolo degli investimenti per l'attore privato pari a 1.731L/miliardi. Questi sono suddivisi tra gli investimenti in edilizia residenziale e gli investimenti nelle zone produttive. I primi son pari a 1.071L/miliardi per l'edificazione di 1.700.000 mc., i secondi sono pari 660L/miliardi per la realizzazione di 1.100.000 di superficie coperta.

L'attore pubblico deve invece realizzare le opere primarie connesse a queste nuove realizzazioni. Queste sono stimate in circa 18,5L/miliardi per le aree residenziali e 52,4L/miliardi per le aree produttive. Si tratta di grossi investimenti che per la maggior parte riguardano opere che vengono realizzate all'interno dei piani attuativi privati. In questi casi gli stessi vengono lasciati fare al privato a "scomputo oneri". In questo caso la stima del prezzo unitario da scomputare può essere pari a 10.865L/mc per la residenza e 48.000L/mq per il produttivo.
Questa rappresenta la contribuzione concessoria minima primaria per nuova edificazione da, eventualmente, suddividere per tipo di zona (espansione o completamento).

Tab.38 - Costi e investimenti


Aree strategiche

Il Piano Struttura individua una serie di progetti e aree strategiche legate alla realizzazione temporale dello stesso. Queste aree sono inserite all'interno degli Schemi Direttori e si incrociano spesso con le grandi opere pubbliche a carico di attori pubblici diversi dal Comune. La Provincia per la viabilità, la concessionaria della linea ferroviaria, l'autorità di bacino per gli interventi sul sistema regimazione delle acque o, a seconda dei tematismi, possono far riferimenti a finaziamenti di tipo europeo o nazionali. Il Piano Struttura può, in questa fase, solamente dare delle priorità e fissare i soggetti attuatori dei progetti. Nella fase successiva (il RU) ogni area dovrà essere oggetto di un "progetto-norma" e di uno studio di fattibilità di massima.

1.1. Tramvia
Descrizione

Il progetto di rinnovo della tramvia esistente permette di dotare la città di un servizio competitivo rispetto all'uso del veicolo privato con una molteplicità di fermate in prossimità alle aree di maggiore attrattività già a traffico pedonale.
Il Regolamento Urbanistico disciplinerà gli interventi finalizzati allo sviluppo ed al miglioramento del trasporto pubblico attraversoi:
a) parziale riutilizzo del sedime delle reti ferroviarie esistenti e loro potenziamento;
b) sistemazione degli spazi di uso pubblico in prossimità delle fermate e della stazione in modo tale da assicurare massimi livelli di accessibilità, di comfort e di sicurezza;
c) verifica della fattibilità di riconversione del tracciato sotterraneo esistente in corrispondenza del centro di Arezzo attualmente percorso dal tratto canalizzato del torrente Castro, legata al progetto di realizzazione del canale diversore (Area strategica 1.6);

Soggetto Attuatore

Società concessionaria della rete e Comune

1.2 Nuovo quartiere Tucciarello
Descrizione

Nuova area residenziale situata a nord del centro antico, tra la Tangenziale urbana, la via Setteponti e la Statale Umbro-Casentinese. L'area è attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia.

Soggetto Attuatore

Privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le oper pubbliche afferenti.

1.3 Nuovo quartiere Cacciarelle
Descrizione

Nuova area residenziale situata a nord del centro antico, tra la Tangenziale urbana e la via Fiorentina. L'area è attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia; come nel caso dell'Area strategica 1.2.

Soggetto Attuatore

Privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le oper pubbliche afferenti.

1.4 Nuovo quartiere Sitorni
Descrizione

Nuova area residenziale situata nella piana a nord del centro di Arezzo, lungo la Statale Umbro-Casentinese. Attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia è posta a valle del piccolo nucleo di Sitorni.
L'opportunità di usufruire della nuova rete di tramvia la rendono di primaria importanza.

Soggetto Attuatore

Privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le oper pubbliche afferenti.
L'intervento è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova

1.5 Nuovo quartiere Stroppiello
Descrizione

Nuova area residenziale situata nella piana a nord del centro di Arezzo, lungo la Statale Umbro-Casentinese, attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia. L'opportunità di usufruire della nuova rete di tramvia la rendono di primaria importanza.

Soggetto Attuatore

Privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le oper pubbliche afferenti.
In modo particolare dovrà essere prevista l'integrazione della residenza con gli spazi aperti a verde ed attrezzature sportive e con le altre attività di tipo terziario L'intervento è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova tramvia (Area strategica 1.1).

1.6 Canale diversore
Descrizione

Le condizioni di rischio di esondazione ai danni di una consistente parte del tessuto urbano consolidato di Arezzo nell'ipotesi del verificarsi di eventi di rilievo sono ritenute, dagli esperti, elevate. La capacità di assorbire flussi straordinari del reticolo idrografico nell'area urbanizzata sembra risultare compromessa dalla situazione degli alvei ed in particolare di quello del torrente Castro che scorre in interrato con una sezione insufficiente.
Tale situazione richiede la predisposizione di misure e di opere atte alla riduzione del rischio. Secondo il progetto per il quale è stato redatto uno studio di fattibilità, la deviazione del Castro ipotizzata inizierebbe appena a monte della Marchionna e terminerebbe a monte dell'attraversamento della linea ferroviaria da parte del Vingone in zona Belvedere.

Soggetto attuatore

Soggetto pubblico misto con il ricorso a finanziamenti extra-comunali.

2.1 Nuova Strada Statale 71
Descrizione

Nuovo tracciato della Statale che prevede un percorso esterno alle aree centrali, caratterizzato da un numero limitato di intersezioni, in grado di rendere maggiormente scorrevole il traffico e di distribuirlo correttamente.
Il Regolamento Urbanistico disciplinerà l'intervento tenendo conto degli indirizzi fissati dal PS (sezione stradale adeguta, misure di mitigazione, tipo di intersezioni, realizzazione per tratti funzionali).

Soggetto attuatore

Soggetto pubblico extra-comunali.

2.2 Nuova Zona Industriale di Indicatore
Descrizione

Nuovo insediamento produttivo connotato da alti livelli di accessibilità in corrispondenza di uno degli snodi del nuovo tracciato della Statale 71 realizzato anche per la zona dell'Interporto.
Il Regolamento Urbanistico disciplinerà l'intervento tenendo conto degli indirizzi fissati dal PS.

Soggetto attuatore

Privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le oper pubbliche afferenti.
In modo particolare dovrà essere prevista e valutata la sistemazione degli spazi aperti con adeguate fasce e barriere verdi e la realizzazione dell'accesso localizzato lungo il tracciato che raccorda la nuova Statale 71 alla Statale del Valdarno (SS 69), in modo da impedire l'attraversamento dei nuclei di Pratantico e di Indicatore.
L'intervento in quest'area è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1) e del progetto della Variante Pratantico-Indicatore (Area strategica 2.5).

2.3 Nuova Zona Industriale di San Zeno
Descrizione

Nuova area di San Zeno produttiva a destinazione terziaria favorita dal rafforzamento del sistema della mobilità. (direttrice est-ovest - completamento della Due Mari e nuova Statale 71).
Si prevede che l'area tra la linea ferroviaria e il Canale Maestro della Chiana sia specificamente destinata all'insediamento di attrezzature tecnologiche o di attività ad esse assimilabili e di attività particolari che non richiedano rilevanti superfici coperta.

Soggetto attuatore

Privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le opere pubbliche afferenti.
L'intervento in quest'area è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1) nel tratto ad esso funzionale.

2.4 Interporto
Descrizione

L'individuazione di un'area intermodale collocata nella previsione della nuova Statale 71, che si colloca in corrispondenza di uno degli snodi del nuovo tracciato.
L'area interessata è già soggetta ad un Piano Particolareggiato in itienere.
Nella nuova area di Indicatore saranno realizzate opere ferroviarie e stradali, spazi coperti e piazzali per lo stoccaggio e lo smistamento, edifici di supporto e servizi.

Soggetto attuatore

Intervento misto Pubblico-Privato.
L'intervento è vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1) e del progetto della Variante Pratantico-Indicatore (Area strategica 2.5) ed all'allacciamento alla ferrovia lenta Roma-Chiusi-Firenze.

2.5 Variante Pratantico-Indicatore
Descrizione

Intervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare la frazione esistente.

Soggetto attuatore

Intervento misto pubblico-privato.
L'intervento è vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1).

2.6 Variante Quarata
Descrizione

Intervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare la frazione esistente.

Soggetto attuatore

Intervento misto pubblico-privato.
L'intervento in quest'area è vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1).

3.1 Potenziamento raccordo autostradale
Descrizione

Intervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare l'accessibilità.

Soggetto attuatore

Intervento misto pubblico-pubblico.

3.2 Nuovo percorso turistico
Descrizione

Intervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare l'accessibilità di tipo turistico alla città.

Soggetto attuatore

Intervento pubblico.

3.3 Cittadella degli affari
Descrizione

Progetto di nuova area e di sistemazione dell'esistente per la realizzazione di un polo terziario.

Soggetto attuatore

Intervento privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le opere pubbliche afferenti di cui agli indirizzi del PS.

3.4 Riqualificazione tangenziale urbana
Descrizione

Riqualificazione complessiva della tangenziale come percorso urbano, programmando una serie di interventi coordinati, piuttosto che operazioni volte a risolvere di volta in volta i problemi per singola intersezione.

Soggetto attuatore

Pubblico.

3.5 Variante Ceciliano
Descrizione

Realizzazione nuova viabilità esterna all'abitato per il recupero e la riqualificazione degli spazi "centrali" per le funzioni residenziali e per quelle ad esse complementari.

Soggetto attuatore

Pubblico o misto pubblico-privato.

3.6 Chiusura nord
Descrizione

Progetto stradale di tipo "viale urbano".

Soggetto attuatore

Pubblico o misto pubblico-privato.

3.7 La Catona
Descrizione

Nuova area residenziale che introduce il tema della ridefinizione del margine urbano.

Soggetto attuatore

Privato.

3.8 Area ex Caserme
Descrizione

La dismissione delle Caserme offre l'opportunità di recuperare alla fruizione urbana una parte di città

Soggetto attuatore

Privato attraverso vendita di patrimonio pubblico. Il privato dovrà costruire le opere pubbliche di cui al bando di concorso.

3.9 Ex Scalo merci e area Baldaccio
Descrizione

Nuova edificazione e sistemazione degli spazi aperti attraverso la definizione di un progetto di suolo per l'intera area con individuazione di percorsi ciclabili e pedonali lungo l'asse che si ricollega da una parte alla Cittadella degli affari e dall'altra al centro antico. Completamento della rete viaria principale in modo funzionale all'utilizzo parcheggio in struttura già realizzato.

Soggetto attuatore

Privato con attuazione opere pubbliche afferenti.

3.10 Aeroporto della Val di Chiana
Descrizione

Ipotesi di spostamento ed eventuale potenziamento dell'attuale aeroporto.

Soggetto attuatore

Privato con attuazione opere pubbliche afferenti.

4.1: Parco Fluviale
Descrizione

Interventi previsti:
sitemazioni a verde con realizzazione di prati per attività di gioco libero, non recintati, per una superficie di 5 ha.;
interventi di riqualificazione e bonifica della vegetazione esistente per un totale di circa 15 ha.; impianto di nuovi boschetti riparali in adiacenza dei prati gioco per una superficie di 2 ha.;
attrezzature e servizi: realizzazione di n. 3 parcheggi di servizio, in prossimità degli accessi al parco da realizzare su pavimentazioni semipermeabili inerite per complessivi n 450 posti auto; n. 3 punti sosta attrezzati con sevizi igenici, punto accoglienza, piccolo ristoro, locali di servizio per il parco per complessivi 1000 mc.
restauro, riqualificazione e rifunzionalizzazione edifici e manufatti storici. da stabilire a seguito di indagini conoscitive adeguate e alle destinazioni da insediare;
interventi di recupero e riqualificazione delle opere di regimazione idraulica (canali, travese, sbarramenti, caditoi, saracinesche, ecc.) da stabilire a seguito di indagini conoscitive adeguate
percorsi: di servizio al parco, piste ciclo-pedonali, di collegamento tra le diverse zone per un totale di 25.000 mq. da realizzare in terra stabilizzata; percorso speciale naturalistico per portatori di Handicapp per una lunghezza di circa 500 ml.;
manutenzione e riconversione degli assetti agricoli tradizionali in bioagricoltura o agricoltura orientata per il potenziamento delle presenze faunistiche, per un totale di 7 ha. circa

Soggetto attuatore

Intervento pubblico o misto pubblico-privato

4.2: Parco della bonifica idraulica
Descrizione

Interventi previsti
realizzazione di 2 accessi principali organizzati con parcheggi e strutture provvisorie di accoglienza : Ponte alla Nave a nord, Frassineto a sud.
Realizzazione di un collegamento pedonale-ciclabile di circa 12 km.di lunghezza, possibilmente sulla strada alzaia
Realizzazione di 4 punti sosta lungo il percorso ciclo-pedonale

Soggetto attuatore

Intervento pubblico o misto pubblico-privato.

4.3: Parco urbano di Molin Bianco
Descrizione

Interventi previsti:
sistemazioni a verde ed attrezzature sportive -ricreative: prati di gioco ed attrezzature sportive libere per i quartieri limitrofi per una superficie di circa 10 ha, pari a 2 moduli.comprendenti: aree gioco per 4 ha, aree per campi polivalenti 2 ha., aree boscate per 1,4 ha
- . aree per servizi igenici e tecnici 400 mq., aree per servizi scoperti per per 0,6 ha.aree per percorsi e sosta 1 ha., aree parcheggio auto 1 ha.
- impianti sportivi scoperti tipo maneggio, ippovie, campo di tiro con arco, campo scuola golf, ecc. che presuppongono volumi contenuti per i servizi di supporto alle attività, per complessivi 35 ha.
- - impianti verdi di compensazione ambientale consistenti in barriere vegetazionali di filtro della profondità di circa 50 m, da localizzare in prossimità delle infrastrutture, aree produttive, ecc per una superficie complessiva di circa 10 ha.
- interventi di rinaturalizzazione e potenziamento dell'ecosistema del rio Fossatone consistenti in una fascia vegetazionale di tipo ripariale, per una superficie complessiva di 15 ha.
- interventi di ripristino, manutenzione, riconversione delle aree agricole finalizzate anche alla creazione di attività di locazione e ristorazione per l'utenza turistica cittadina, per una superficie complessiva di circa 30 ha.
- interveti di recupero e ripristino viabilità rurale e di servizio al parco, per un totale di 1,25 ha.

Soggetto attuatore

Intervento pubblico o misto pubblico-privato.

4.4: Parco lineare: la cintura del verde urbano
Descrizione

Si stemazione e riqualificazione delle aree poste lunga le mura

Soggetto attuatore

Intervento pubblico o misto pubblico-privato.

4.5: Parco urbano di San Cornelio
Descrizione

- Interventi previsti:
- interventi finalizzati al recupero e riqualificazione del sito archeologico mediante l'attivazione di campagne di scavo dimostrative e creazione di servizi e attrezzature di supporto alle attività;
- creazione di un centro di didattica ambientale e di sentieri specialistici;
- realizzazione di un campeggio della dimensione di 5 ha. per 1000 posti tenda;
- realizzazione di sentiero storia-natura della lunghezza di circa 4 km. che partendo dall'area sportiva dello Stadio comunale raggiunga il poggio di S. Cornelio, si ricolleghi all'area archeologica e al poggio delle Comunaglie, fino a ridiscendere sulla senese aretina in località Due Fiumi.
- realizzazione di 2 accessi principali al parco dotati di parcheggio di servizio, con pavimentazioni di tipo permeabili (preferibilmente utilizzare o ampliare parcheggi esistenti).

Soggetto attuatore

Intervento pubblico o misto pubblico-privato.

4.6: La cittadella dello Sport
Descrizione

L'intervento è finalizzato realizzazione di un centro per lo sport "cittadella" che, oltre ad essere dotato di una serie di complessi sportivi, di livello superiore, di tipo agonistico e spettacolare, sia coadiuvato da un Centro Servizi e Promozione dello Sport a supporto delle attività e l'utenza sportiva e per i fruitori della cittadella, di attività ricettive e di foresteria per ospitare atleti ed accompagnatori

Soggetto attuatore

Intervento privato o misto pubblico-privato.