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Piano Strutturale

Relazione sulle Linee Guida del Piano

di Peter Calthorpe e LdP Associati

Obiettivi del Piano Generale per la Città di Arezzo

• I. Introduzione
  
• 1.Conservazione e valorizzazione del patrimonio storico, urbano e rurale della città di Arezzo
  
• 2. Sviluppo equilibrato dell'economia turistica
  
• 3. Ampliamento delle attività e delle strutture culturali
  
• 4. Ottimizzazione della circolazione delle auto
  
• 5. Crescita delle potenzialità del trasporto pubblico
  
• 6. Sviluppo di opportunità abitative mirate e a basso costo
  
• 7. Recupero, ripristino ed espansione dei terreni e dell'infrastruttura commerciale
  
• 8. Tutela e incremento degli ecosistemi naturali e dell'economia agricola
  
• 9. Tutela e valorizzazione dei centri urbani pi� piccoli e delle frazioni
  
• 10. Potenziamento dei collegamenti infrastrutturali
  
  

Piano Strutturale preliminare per la Città di Arezzo

• 1. La cintura verde di Arezzo
  
• 2. Sviluppo urbano pedonabile e fruibilità del sistema dei trasporti pubblici
  
• 3. Sviluppo a dimensione di quartiere. Metodologie d'approccio emerse dal Workshop (luglio 2002)
  
• 4. Circonvallazione nord-ovest
  
• 5. Ingresso per turisti
  
• 6. Parchi della cinta muraria, parcheggi e circolazione
  
• 7. Aspetto delle vie del centro storico
  
• 8. Espansione e riqualificazione delle aree industriali e del trasporto merci
  
• 9. Nuove opportunità di sviluppo
  
• 10. Lo sviluppo turistico a partire dalla costruzione di una città ospitale

Obiettivi del Piano Generale per la Città di Arezzo
I. Introduzione

Nelle seguenti pagine sono riportate le linee guida alle quali il nuovo Piano Strutturale dovrà ispirarsi. Esse rappresentano la base fondativa degli obiettivi e delle strategie della pianificazione del Comune di Arezzo per i prossimi decenni. All'approfondimento dei concetti esplicitati dalle linee guida hanno lavorato ad Arezzo un gruppo di architetti provenienti da diverse parti del mondo, nell'ambito di un workshop organizzato durante la settimana dal 1 al 6 luglio 2002, presso l'Ufficio di Piano, con la collaborazione del gruppo di progettazione. I risultati di tale lavoro sono riportati in alcune tavole allegate al presente documento e rappresentano un patrimonio di studi, progetti e proposte che � risultato utile alla definizione ed ulteriore precisazione delle linee guida ed al successivo lavoro di elaborazione vera e propria del nuovo Piano. Il lavoro durante il workshop, � stato orientato verso obiettivi di carattere generale, derivati dagli studi preliminari del contesto urbano, ambientale e culturale della città di Arezzo. Ciascuno degli obiettivi o delle direttive principali risulta perci� correlato per molti aspetti a tutti gli altri. In molti casi all'implementazione di uno di essi consegue la realizzazione di altri. Le linee guida proposte tentano di risolvere, equilibrare e porre in relazione tali obiettivi con le strategie specifiche delineate nelle pagine successive.

1. Conservazione e valorizzazione del patrimonio storico, urbano e rurale della città di Arezzo

Nel disegno storico e nella cultura della città di Arezzo, molti aspetti devono essere preservati ed arricchiti per mezzo del Piano Regolatore. L'unicità della struttura urbana, delle sue tradizioni e del paesaggio costituiscono un quadro vincolante sia per la crescita che per la sua conservazione. La relazione esistente tra i suoi centri urbani, il tessuto agrario preesistente e l'ambiente naturale � straordinaria, per svilupparla e valorizzarla � necessaria la massima attenzione. Il disegno urbano del centro storico � ricco di edifici di grande pregio architettonico e di beni culturali che non possono essere compromessi o lasciati deteriorare. I villaggi rurali nel territorio aperto, cos� come i centri urbani, devono potersi sviluppare senza perdere l'identità fisica o sociale che li ha contraddistinti sino ad ora.

2. Sviluppo equilibrato dell'economia turistica

Per Arezzo si presenta una grande opportunità: divenire uno dei principali luoghi di riferimento per i movimenti turistici in Toscana. La struttura urbana, la storia, la cultura, il paesaggio naturale e la sua gente le conferiscono un'identità unica ed importante. Ma Arezzo � anche una città che vive e che lavora e non potrà dunque essere soltanto un'attrazione turistica. E' pertanto della massima importanza trovare il modo di trarre giovamento dai benefici economici e culturali del turismo senza per questo compromettere l'abitabilità della città, il paesaggio o l'economia.

3. Ampliamento delle attività e delle strutture culturali

Molti sono gli aspetti unici della città di Arezzo, nelle arti come nella tradizione eno-gastronomica, nell'artigianato come nella storia. Di pari passo con l'impegno assunto per espandere il turismo in maniera equilibrata, devono essere sostenute ed ampliate sia le tradizioni culturali che le strutture che le supportano. Tali investimenti avranno la doppia funzione di arricchire la popolazione residente e di rafforzare lo sviluppo del turismo culturale. Un'economia diversa potrà essere sostenuta attraverso il potenziamento del polo Universitario e degli Istituti di ricerca, e la creazione di nuovi Musei.

4. Ottimizzazione della circolazione delle auto senza incoraggiare uno sviluppo indiscriminato

Una delle sfide pi� importanti che le città devono oggi affrontare a livello mondiale � quella dell'automobile. Nello stesso tempo in cui le auto incrementano le comodità possono per� compromettere la dimensione umana, l'abitabilità e percorribilità degli ambienti urbani congestionando il centro delle aree metropolitane. Lo sviluppo indiscriminato delle città, indicato negli Stati Uniti con il termine "sprawl", colpisce oggi anche le città europee. Anche Arezzo rischia di non essere immune a tale fenomeno che comporta generalmente un utilizzo disordinato dei suoli, la congestione e compromissione della qualità dei quartieri storici, la trasformazione generalizzata di terreni agricoli in aree a sviluppo urbano a bassa densità. Arezzo deve, per evitare tutto questo, pianificare l'uso dell'auto, non permettendo che domini lo sviluppo, distrugga il paesaggio e danneggi il tessuto storico urbano. Un'attenta pianificazione ed un approccio equilibrato verso modalità diverse di trasporto pu� contribuire ad instaurare un maggiore equilibrio tra l'esigenza di utilizzare le auto, la conservazione e l'ampliamento dell'ambiente urbano.

5. Crescita delle potenzialità del trasporto pubblico e collegamento tra le aree a nuovo sviluppo e quelle adibite a stazione

Ogni grande città dovrebbe tendere a raggiungere un corretto equilibrio tra le diverse componenti della mobilità: trasporti pubblici su ferro e gomma, trasporto privato veicolare, movimenti pedonali. Per poter incrementare l'uso dei mezzi pubblici ed offrire anche l'opportunità di muoversi a piedi sia all'interno del centro urbano che al di fuori di esso, � necessario programmare gli investimenti nel settore dei trasporti pubblici e stabilire adeguati modelli di utilizzo del suolo. Il concetto di sviluppo finalizzato all'uso del mezzo pubblico � oggi utilizzato ampiamente nell'organizzazione dello sviluppo dei centri urbani pedonabili e ad uso misto, simili ad esempio alla struttura urbana tradizionale di Arezzo e dei centri urbani circostanti. Lo sviluppo dei trasporti pubblici e dei centri abitati risultano in questo caso tra loro correlati ed interdipendenti. Se si amplia il numero dei mezzi pubblici disponibili nelle aree a bassa densità abitativa che privilegiano l'uso dell'auto, il numero dei passeggeri che li utilizzerà sarà basso. Se invece si costruiscono quartieri ad uso misto e ad alta densità senza provvedere ad un adeguato sistema di trasporto si verificheranno congestioni del traffico. La strategia di integrazione delle forme di sviluppo con gli investimenti nel trasporto pubblico pu� invece rafforzare il centro storico e creare una struttura razionale per la crescita della città.

6.Sviluppo di opportunità abitative mirate e a basso costo

L'edilizia abitativa per una popolazione che si va diversificando � uno degli obiettivi pi� stimolanti per la città di Arezzo. La struttura demografica e del reddito, entrambe in evoluzione, richiedono la disponibilità di un'ampia gamma di opportunità abitative in tutta la zona. E' importante che tali opportunità abitative connotino i quartieri esistenti, siano in grado di dare un'offerta mista per reddito e fascia di età e di costituire un ambiente urbano favorevole ai pedoni ed a coloro che usufruiscono dei mezzi pubblici preservando il pi� possibile gli appezzamenti agricoli e gli spazi verdi.

7. Recupero, ripristino ed espansione dei terreni e dell'infrastruttura commerciale

Lo stato di salute del commercio ed il suo livello di espansione sono per Arezzo di importanza cruciale. Storicamente, la dimensione industriale della città ha svolto un ruolo importante nella sua economia e nella formazione di un'identità. L'economia deve pertanto essere stimolata e diversificata tramite appropriate politiche di utilizzo del suolo, miglioramenti delle aree commerciali esistenti ed investimenti nelle relative infrastrutture.

8. Tutela e incremento degli ecosistemi naturali e dell'economia agricola

La diversità del paesaggio di Arezzo, composto di montagne come di verdi vallate solcate da fiumi, costituisce uno straordinario contesto per la città ed una risorsa ineguagliabile per la sua gente. Preservare i vari habitat, gli spartiacque ed il sistema degli spazi verdi e dei terreni agricoli deve essere un obbiettivo prioritario per il nuovo Piano Regolatore. L'impatto che ogni nuovo insediamento potrà comportare sulle risorse essenziali del territorio dovrà essere valutato attentamente, cos� come dovrà essere privilegiata la conservazione degli spazi verdi e del complesso sistema dei collegamenti lungo le vie d'acqua che si diramano dal centro urbano verso la parte nord-orientale del territorio fino al parco fluviale dell'Arno, attualmente con destinazione prevalentemente agricola. Sviluppare l'economia agricola di Arezzo nel rispetto delle modalità di evoluzione del paesaggio naturale � della massima importanza.

9. Tutela e valorizzazione del carattere, della scala e dell'identità dei centri urbani pi� piccoli e delle frazioni

Sebbene i centri urbani e le frazioni del comune siano unici nel loro genere, essi condividono comunque l'esigenza di uno sviluppo che ne rinforza il carattere, la scala e l'identità preesistenti. La fornitura dei servizi necessari e l'ampliamento delle infrastrutture devono essere realizzate coerentemente con le esigenze della città, nel rispetto della sua identità. I nuovi sviluppi urbani dovranno rispettare il disegno urbano, l'architettura e la forma originaria e pi� antica di ogni singolo contesto locale.

10. Potenziamento dei collegamenti infrastrutturali

Il territorio di Arezzo sarà interessato da alcuni interventi infrastrutturali a scala provinciale e regionale che verranno a incidere significativamente sull'assetto viario esistente. La nuova due Mari, assieme alla bretella SS71 della Provincia, una volta realizzate potranno offrire ulteriori opportunità di miglioramento nello sviluppo del territorio. Sarà importante analizzare tutta la rete viaria esistente , al fine di diversificare i vari flussi di traffico, separando la circolazione urbana da quella a pi� vasta scala. L'insieme di questi progetti si prefigge lo scopo di migliorare il sistema infrastrutturale e di diminuire l'impatto dei grossi flussi di traffico sulla città. Essi potranno costituirsi come elementi ordinatori di una serie di progetti previsti dal nuovo Piano, in modo tale da poterne prevedere una loro attuazione coordinata.

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Piano Strutturale preliminare per la Città di Arezzo
1. La cintura verde di Arezzo

Uno degli aspetti pi� preziosi della città di Arezzo � costituto dalla fascia di verde che si estende attualmente a partire dalla cinta muraria orientale della città. Per conservare questo aspetto ed ampliarlo in tutte le direzioni fino a comprendere e proteggere sia i paesaggi naturali che quelli rurali dovrebbe essere tracciata una "cintura verde" attorno al centro cittadino. Il mantenimento di tali aree contribuirà a proteggere l'unicità della relazione del centro urbano con la campagna circostante sviluppando una delle caratteristiche salienti, ma che va rapidamente assottigliandosi della città di Arezzo. Gli spazi verdi, le risorse naturali e l'agricoltura dominano anche altre zone nel territorio del comune, ma la creazione di una cintura verde, per la vicinanza con la città e la prossimità di terreni unici nel loro genere, � di importanza cruciale sia per l'identità che per la qualità della vita dei suoi cittadini.
L'area tra Via Casentinese e Via Francesco Redi risulta d'importanza rilevante, rappresentando uno sfondo paesaggistico immediatamente adiacente al centro storico della città. L'idea di preservare un confine rurale che introduca alla città venendo da nord verrebbe rinforzata dalla cintura verde ipotizzata. Ad est della Via Casentinese, i terreni agricoli degradano verso la città e vigneti ed oliveti costituiscono un altro importante elemento di identità.
Impedire ulteriori considerevoli sviluppi nella zona consentirà di rinnovare alcune dimore storiche da adibire ad albergo o piccolo hotel de charme, che costituiranno un'ulteriore fonte di reddito per l'infrastruttura turistica già in crescita. Il nuovo collegamento viario sul lato nord orientale dovrà essere progettato rispettando il carattere rurale della zona, contribuendo inoltre a dare forma alla cintura verde.La crescita dei centri minori situati entro i confini della cintura verde dovrebbe essere compatta e circoscritta. I terreni situati ad ovest e a sud costituiscono altrettanti paesaggi importanti che necessitano di essere conservati.
Oltre al confine creato dalla cintura verde, una serie di "vie verdi" dovrebbe penetrare nell'area urbanizzata per collegarla al centro storico.
Per poter realizzare questo sistema del verde dovrebbero essere preservate le vie d'acqua esistenti mentre alcune strade dovrebbero essere arredate in modo da costituire altrettante vie verdi. Alcuni esempi di questo tipo di intervento sono la sistemazione a "viale" di Via Giotto o la riconfigurazione di via Romana. La sistemazione del torrente Castro, che si estende all'esterno oltre la circonvallazione, formando una via verde complementare se sviluppata ulteriormente con interventi di architettura paesaggistica, percorsi pedonabili e piste ciclabili.
Infine, la conservazione dello spazio verde a nord e a est del Duomo, che costituirebbe il pi� ampio e storico collegamento verde alla città.
La cintura verde proposta preserva il carattere essenziale sia del centro storico che dei piccoli paesi circostanti. Tutta l'area metropolitana pu� essere ripartita in una serie di quartieri distinti, di distretti commerciali, di un nucleo storico e di paesi limitrofi. La funzione e il carattere di ciascuno di essi dipende da una corretta pianificazione urbana e dalla presenza di confini nettamente distinti. Se ai quartieri periferici di Arezzo o alle aree commerciali fosse consentito di svilupparsi indiscriminatamente, il carattere e l'identità sarebbero minacciati. La cintura verde proposta riconosce gli sviluppi esistenti, li razionalizza in quartieri fruibili anche da pedoni ed in aree industriali e commerciali funzionali. Il confine dell'area del nucleo urbano � stabilito in modo da consentire l'espansione, principalmente tramite edilizia di completamento, proteggendo al contempo gli spazi verdi ed i piccoli paesi sparsi.
1.1. Articolazione del sistema ambientale
I criteri che dovranno orientare lo studio ambientale del territorio di Arezzo, terranno conto:
- dell'identità e dei caratteri dei singoli luoghi e le loro interrelazioni
- degli elementi strutturali del territorio come il sistema delle acque, delle aree montane e collinari, e della pianura
- dei "temi guida per la progettazione" quali i segni d'acqua, le trame storiche e ambientali, le trame agricole, i margini e i vuoti urbani ecc
- dei criteri di funzionamento del territorio antropizzato e libero
- del ruolo e delle prestazioni del sistema degli spazi verdi.
Ad ogni ambito individuato dovrà essere assegnato un ruolo:

• - Lo "spazio aperto", parti montuose o collinari boscate, elementi di riequilibrio eco-biologico e climatico per l'intero territorio. (A)
• - Gli "ambiti filtro", aree agricole pedecollinari, di elevato valore paesistico, con caratteri storico ambientali consolidati e prevalentemente coltivati a terrazzamenti con impianti a oliveto e vigneto, che svolgono la funzione di separazione e mediazione tra lo spazio aperto e le aree antropizzate. (B)
• - La "cintura verde", tutte le parti agricole della pianura, capaci di proteggere i paesaggi rurali e di garantirne l'integrità nel contatto con le aree urbane. (C)
• - I "corridoi fluviali", la trame e le aree di pertinenza delle acque, corridoi di connessione degli aspetti ecologici, e di supporto per le attività di tempo libero. (D)
• - La "piana della bonifica", aree agricole che costituiscono la testimonianza del paesaggio storico della bonifica della Val di Chiana. (E)
• - I "collegamenti ambientali", gli spazi aperti della città e i "capisaldi del verde" che si connettono con il territorio aperto a partire dall'interno della città.(F)

2. Sviluppo urbano pedonabile e fruibilità del sistema dei trasporti pubblici.

In tutta Europa l'uso delle auto si sta intensificando. Di pari passo con l'impiego crescente delle auto, aumentano le congestioni del traffico, la costruzione di zone commerciali con annesso parcheggio e i problemi di sosta. Nelle città storiche, la congestione e gli impatti sono stati assai distruttivi. Molte città hanno trovato una risposta limitando l'uso dell'auto nei centri storici. Ma uno sviluppo indiscriminato delle aree circostanti, orientato all'uso delle auto, pu� comportare la perdità di quartieri a misura d'uomo e città ad uso misto.
Arezzo pu� ora scegliere di continuare a svilupparsi privilegiando l'uso dell'auto o indirizzare i nuovi sviluppi verso la creazione di quartieri pedonabili, collegati al centro storico da un nuovo sistema dei trasporti. La proposta di creare una metropolitana leggera che utilizzi i binari elettrificati esistenti costituisce una ricca opportunità per uno sviluppo razionale ed accessibile. Le aree ove la fruibilità dei mezzi pubblici � stata sviluppata (Transit Oriented Development - TOD) possono facilmente accogliere le istanze di sviluppo della città nel prossimo futuro e dovrebbero essere privilegiate al momento di stabilire l'ubicazione dei nuovi insediamenti.
La creazione di una serie di stazioni entro i confini della circonvallazione, lungo la via di transito proposta a nord, potrebbe determinare ed orientare lo sviluppo degli insediamenti esistenti e la creazione di nuovi. La direzione ovest costituirebbe il collegamento con la zona industriale e i luoghi di lavoro, mentre la direzione est servirebbe le aree a sviluppo pi� maturo. Le tre vie convergerebbero nella stazione centrale di Arezzo. Inoltre il sistema di metropolitana leggera potrebbe riutilizzare la canalizzazione sotterranea situata sotto Via Roma, consentendo di accedere alle zone pi� interne del centro storico.
La direzione nord � di particolare interesse giacch� rappresenta un'opportunità considerevole di sviluppo all'interno della circonvallazione. Tale opportunità � complementare ad un altro elemento, la "cintura verde", poich� pone in secondo piano l'esigenza di costruire unità abitative e servizi su terreni agricoli e spazi verdi. I terreni situati attorno alle prime stazioni del percorso, entro lo spazio racchiuso dalla circonvallazione, potrebbero accogliere nuove unità abitative assieme ai necessari servizi.
Come nelle parti pi� antiche della città, in tali quartieri si dovranno mescolare differenti tipologie edilizie e relativi servizi in un ambiente urbano a misura d'uomo.
I piccoli negozi ed i servizi dovrebbero preferibilmente raggrupparsi vicino alla stazione. Strade, piazze pubbliche e parchi dovranno essere realizzate con forme urbane riconoscibili ed edifici che ne definiscano e connotino i contorni. Lo sviluppo della fruibilità dei trasporti contribuirà a conservare gli spazi verdi, a ridurre le esigenze di traffico e di parcheggio e consentirà una crescita urbana corretta.

3. Sviluppo a dimensione di quartiere. Metodologie d'approccio emerse dal Workshop (luglio 2002)

Nelle aree servite da trasporto pubblico e in altri quartieri e distretti storici, il Piano Strutturale dovrà prevedere una forma di sviluppo urbano che stabilisca un nuovo orientamento rispetto alla tendenza pi� diffusa e finalizzata all'uso prevalente delle auto, tipica del periodo post bellico. Si tratta di seguire un metodo che supporti sia i pedoni che le auto, pur rendendo merito alla migliore tradizione storica della città. I principi progettuali possono essere cos� sintetizzati:
1. I quartieri dovranno essere dimensionati in modo tale da essere comodamente percorribili a piedi in 10 minuti 2. I quartieri dovranno comprendere destinazioni diverse, fornendo al contempo un'ampia gamma di piccoli negozi al dettaglio, aree ricreative, pubbliche e commerciali 3. I quartieri dovranno prevedere un'ampia gamma di opportunità abitative per utenti diversi per età, dimensione del gruppo familiare e reddito 4. Gli edifici, le piazze e gli spazi pubblici, dovranno costituire il centro fisico e sociale di ciascun quartiere 5. I nuovi quartieri dovranno essere a misura d'uomo e le strade, al loro interno, chiaramente definite. 6. I confini dei quartieri dovranno essere costituiti da vie verdi e da strade principali.

4. Circonvallazione nord-ovest

Il Piano Strutturale dovrà definire il tracciato del nuovo collegamento viario a nord della città. La soluzione proposta prevede un percorso stradale che, spostandosi attorno ai settori est e nord della città, non comprometta aree troppo estese e non favorisca nuovi sviluppi incontrollati. Questo tratto di strada che collega via Benedetto da Maiano, a sud del centro cittadino, alla Via Casentinese costituisce un limite logico allo sviluppo di questa zona della città lungo il suo confine naturale cos� significativo.
Entro i confini delimitati da tale nuovo collegamento sarà possibile prevedere ulteriori sviluppi, ma non all'esterno. Nell'area compresa tra Via Casentinese e Via Da Montefeltro potrebbero essere infatti create nuove aree di sosta, abitazioni e servizi.

5. Ingresso per turisti

Se � vero che "la prima impressione � quella che conta", quella ricevuta dai turisti in arrivo ad Arezzo dovrà tendere a rafforzare un'identità positiva di città toscana unica e viva e non comprometterla con un'identità scarsamente definita, prodotta da uno sviluppo urbano ed industriale. L'ingresso alla città e le vie d'accesso utilizzate dai turisti e dai visitatori devono rafforzare gli aspetti positivi della città, il suo meraviglioso ambiente rurale, i grandiosi panorami ed i quartieri storici. L'ingresso attuale dall'A1 lungo il raccordo autostradale offre un buon accesso per i residenti e per la popolazione occupata della città, ma per i turisti e gli altri visitatori si possono immaginare percorsi di accesso diversi ed alternativi. Proponiamo tre diversi itinerari per i visitatori che consentirebbero un diverso approccio alla città al momento dell'arrivo.
A partire dal Raccordo Autostradale, prima di raggiungere la zona industriale, la via di accesso da ovest potrà utilizzare alcune vie nuove ed altre preesistenti.
Potrà essere previsto un nuovo segmento viario a partire dalla proposta intersezione del raccordo Autostradale con la nuova bretella SS71 fino all'altezza di via Chiarini, una via di campagna appena a sud dell'aeroporto, attraversando un tipico insediamento rurale con vista panoramica sulle montagne e sulla città in lontananza. Prima di arrivare a Via Romana, a sud dell'attuale insediamento, il tracciato potrà allinearsi con l'asse storico di ingresso alla città.
Questa nuova via d'accesso consentirebbe cos� di passare gradualmente dall'ambiente rurale a quello urbano fino alle parti pi� antiche della città. Addentrarsi nella città attraverso i principali assi storici, sullo sfondo di una classica via di campagna, comporta un impatto esteticamente migliore sui visitatori, capace di riflettere la vera identità della città di Arezzo.
Arrivando da nord lungo la Via Casentinese, si assiste ad un simile avvicendarsi di scenari rurali ed urbani. La via confluisce direttamente nel parcheggio ampliato, adiacente al nuovo accesso nord alla città ancora in costruzione nella zona di porta Stufi.

6. Parchi della cinta muraria, parcheggi e circolazione

Anche con il nuovo sistema di trasporti, le aree di parcheggio nei pressi del centro storico continueranno a rappresentare un obbiettivo significativo ancora da raggiungere. Strutture di parcheggio opportunamente dislocate e ben distribuite sono ancora necessarie per i residenti, i lavoratori ed i visitatori.
Alcune delle aree di sosta esistenti sono ubicate in zone logisticamente di difficile accesso o mal segnalate.
Altre sono semplicemente sottodimensionate, mentre i parcheggi preesistenti dovranno essere ampliati e dotati di servizi per accogliere il previsto incremento del flusso turistico.
Per la soluzione dei problemi di parcheggio � di fondamentale importanza l'ubicazione strategica delle aree di sosta e la facilità ad accedervi. Attualmente il traffico attorno alle mura cittadine � congestionato soprattutto in prossimità di via Francesco Petrarca. Al fine di ridurre il traffico in questo incrocio cos� congestionato e rimpiazzare i parcheggi lungo le mura, il Piano dovrà prevedere la trasformazione delle attuali aree di stoccaggio delle merci ubicate ad ovest della stazione ferroviaria in una nuova area di sosta provvista di un accesso diretto da via Piero della Francesca.
Con questa operazione non solo si aggiungeranno parcheggi dotati di facile accesso, situati nel centro cittadino, ma anche si decongestionerà il flusso del traffico alle intersezioni. Questo nuovo collegamento viario consentirà un accesso pi� diretto da e per la circonvallazione e l'autostrada A1, migliorerà e semplificherà l'accesso alla struttura esistente del parcheggio Baldaccio usufruendo del sottopasso sotto Via B. D'Anghiari. La quantità di traffico deviato dall'intersezione potrà consentire la riconfigurazione dell'area e sviluppare un ambiente fruibile dai pedoni anche in questo ingresso di importanza cruciale per la città.
Inoltre, la costruzione del nuovo parcheggio in prossimità dell'area di stoccaggio merci consentirebbe di liberare i parcheggi lungo le mura e di creare nuovi giardini e parchi lungo aree particolarmente significative della cinta muraria, ristabilendo uno sfondo appropriato per le merlature storiche.
La sostituzione con parchi delle attuali aree di sosta ubicate lungo le mura svolge un ruolo essenziale nell'articolare il confine storico della città, ravvivando le zone di maggior pregio artistico e costituendo un confine verde continuo per la città.

7. Aspetto delle vie del centro storico

I dettagli degli spazi pubblici possono sia accentuare l'identità globale della città come comprometterla.
La qualità ed il carattere della città dipendono da un alto livello dei dettagli e dalla continuità dell'arredo, dell'illuminazione stradale e degli interventi di architettura paesaggistica. Senza creare "falsi temi" la città necessita di un approccio consapevole per la gestione degli spazi pubblici.
Entro le mura storiche cittadine, marciapiedi, illuminazione stradale e piazze necessitano di miglioramenti e restauri. Aspetto ancora pi� importante, l'illuminazione delle strade limotrofe alle relative piazze deve essere coordinata e continua. L'illuminazione, la pavimentazione stradale, le panchine e il paesaggio urbano dovranno essere studiate al fine di conferire alla città un aspetto pi� aperto e invitante. All'esterno della cinta muraria, alcune strade e quartieri dovrebbero esser oggetto di studi particolari e di dettaglio che il nuovo Piano dovrà governare. Tale riprogettazione dovrà essere ispirata al miglioramento generalizzato dell'ambiente urbano e delle sue attrezzature. Inoltre, l'aumento dello spazio disponibile potrebbe ospitare aree di sosta localizzate lungo la strada oltre che nelle vie secondarie. Molte altre zone di interesse storico situate attorno al centro città potrebbero beneficiare di un simile trattamento.
Infine, l'area industriale attorno a Via Calamandrei trarrebbe giovamento da investimenti nell'arredo urbano, nell'architettura del paesaggio e nell'illuminazione. Sebbene sia una zona industriale, l'area necessita di miglioramenti poich� continuerà ad essere sia un ingresso significativo alla città che un motore economico per gli investimenti. La città potrebbe inoltre essere in grado di rinnovare e riutilizzare alcuni edifici privati. La qualità delle strade e delle aeree paesaggisticamente migliorate pu� giocare un ruolo pilota per nuovi investimenti privati e interventi di ripristino.

8. Espansione e riqualificazione delle aree industriali e del trasporto merci

Il sistema produttivo aretino sta attraversando negli ultimi decenni un forte processo di trasformazione. Tali modificazioni influiscono anche sull'assetto urbanistico della città, in particolare nella vasta area compresa tra la linea ferroviaria per Sinalunga e la Via Fiorentina. Questa parte di territorio � stata investita intorno agli anni '60 dal fenomeno d'industrializzazione diffusa che ha caratterizzato, al pari d'altre situazioni, anche il territorio aretino. Qui trovano originariamente posto alcune industrie (il Fabbricone), "espulse" dalle primitive posizioni perch� non pi� "compatibili" con la nuova parte urbanizzata della città che negli stessi anni, discendendo la collina, si stava ampliando verso sud e sud-ovest, occupando ampie aree pianeggianti e venendo in contatto con altre attività e grandi funzioni l� localizzate.
Tale fenomeno di "prossimità" tra aree produttive e residenza si � ripresentato, con connotati diversi, all'inizio degli anni '80. In concomitanza dei processi di trasformazione abbastanza profondi, in particolare del settore industriale, tale "prossimità" ha favorito e forse sollecitato un consistente fenomeno di terziarizzazione d'ampi comparti industriali. In alcune parti dell'area industriale aretina oggi troviamo del tutto compiuta tale riconversione che forse, nei fatti, ha impedito il formarsi d'aree dismesse, limitando quest'ultimo fenomeno ad alcune situazioni puntali, riferite a singoli manufatti e non a parti di territorio.
La "mixit�" funzionale, presente principalmente nell'area industriale di Pescaiola e rintracciabile anche in altre aree a destinazione produttiva, rappresenta indubbiamente un'interessante risorsa. Il Piano Strutturale dovrà affrontare il problema della compatibilità tra funzioni diverse come ad esempio quella residenziale con quella produttiva, migliorare la qualità degli spazi pubblici, dare risposta al problema della sosta, dell'accessibilità e dell' "ospitalità" complessiva dei luoghi indispensabili alle attività commerciali. Tali considerazioni portano a ritenere necessaria una differenziazione, seppur contenuta, tra le singole parti delle aree industriali, immaginando progetti specifici che possano caratterizzare quelle aree dove incrementare la polifunzionalità. Allo stesso tempo altri parametri prestazionali dovranno invece caratterizzare quelle aree, magari limitrofe, nelle quali concentrare quasi esclusivamente le attività produttive vere e proprie.
Un'altra risposta del Piano dovrà riguardare gli aspetti tipologici, direttamente legati alle considerazioni in precedenza svolte. Il "mix" di funzioni, infatti, pone problemi riguardanti l'individuazione di nuove tipologie edilizie in grado di fornire risposte efficienti al tema della presenza simultanea di pi� funzioni in uno stesso edificio o in un complesso d'edifici. Si pensi ad esempio al tema della commistione produzione/residenza che già in passato ha avuto risposte concrete, forse per� oggi non pi� riproponibili, almeno negli stessi termini.
Alcuni progetti specifici dovranno affrontare come detto il tema della riqualificazione (riproposizione) delle parti ad uso pubblico: strade, parcheggi, percorsi pedonali, ma anche giardini, spazi di relazione, ecc. La relativamente bassa densità presente nella maggior parte delle attuali aree industriali lascia discreti margini d'intervento. Tale possibilità potrebbe concretarsi in un vasto progetto di "rinnovo urbano" di parti di città generalmente trascurate e con livelli di qualità urbana notevolmente scarsi.
Infine il tema dell'accessibilità, inteso sia come approdo dall'esterno verso le diverse aree, sia come mobilità interna alle aree stesse. Quest'ultimo aspetto dovrà rivestire un ruolo importante nella riqualificazione delle parti a funzione mista. La difficoltà di spostarsi, di "trovare" le cose pu�, infatti, costituirsi quale elemento negativo fino a scoraggiare l'utilizzo commerciale delle aree stesse.

9. Nuove opportunità di sviluppo

9.1. Le grandi attrezzature urbane
Arezzo dispone di una serie di luoghi deputati ad accogliere grandi funzioni che richiamano interesse anche (ed in alcuni casi soprattutto) al di fuori dei propri confini comunali: lo Stadio, l'Ospedale, l'Università, il Tribunale, alcuni uffici Pubblici.
Non sempre la loro ubicazione � frutto di una riflessione complessiva sulla struttura urbana ma, magari, di valutazioni parziali che si sono basate in passato su istanze indifferibili ed opportunità contingenti. Chiaramente la loro collocazione sul territorio pone sul tavolo questioni di carattere generale quali l'accessibilità delle aree, la loro relazione rispetto alle grandi arterie di comunicazione (strade, autostrade, ferrovie) ed al sistema generale dei trasporti pubblici e comporta valutazioni in merito alle possibili "sinergie" che tali attrezzature possono innescare con altre e diverse strutture urbane.
Le grandi attrezzature urbane, fanno parte di un pi� ampio sistema di luoghi, cosiddetti "centrali" in quanto ambiti essenziali di riferimento per la collettività.
Sono i luoghi dell'identità collettiva, gli spazi dedicati agli scambi sociali (dove ci si incontra, dove si parla, si passeggia, si soggiorna). Essi corrispondono alle piazze, alle principali strade pedonali, al "corso", ma anche ad importanti edifici quali le Chiese, i Teatri, gli Ospedali, il Mercato; nella città contemporanea essi diventano grandi giardini pubblici, parchi urbani, attrezzature sportive, centri commerciali, musei e strutture espositive. Spesso risultano delle vere e proprie emergenze architettoniche capaci di costituirsi quali elementi di riferimento importanti anche per orientarsi nel tessuto urbano.
Nella città antica i "luoghi centrali" corrispondono alle sequenze di spazi ed edifici che si identificano, nella memoria collettiva, con l'immagine stessa della città.
Corretta ubicazione, particolare relazione con la sequenza degli spazi aperti, qualità architettonica, funzionalità, riconoscibilità e forte identità figurativa, sono gli elementi che caratterizzano le grandi attrezzature urbane: questo dovrebbe valere anche per le strutture della città contemporanea. Una riflessione tecnicamente pertinente sulla loro localizzazione non pu� prescindere da un "piano complessivo" e strategico di riferimento, che trova un ambito ideale negli studi per il nuovo Piano Strutturale.
9.2. La cittadella dello sport
L'area che oggi comprende il pi� vasto raggruppamento di impianti sportivi esistente in città, si estende nella zona est della città , dal quartiere Giotto fino a lambire le pendici della collina di San Cornelio.
Le attrezzature sportive esistenti comprendono lo stadio comunale di calcio, un centro tennistico privato,,una piscina comunale, un campo da baseball e softball, campi da calcio minori, campo da rugby, un bocciodromo. E' in procinto di essere costruita qui la nuova piscina comunale, che si affianca a quella esistente ed � previsto lo spostamento in quest'area del Campo Scuola, attualmente ubicato alle spalle del Centro Affari, lungo la tangenziale. L'area � posizionata in prossimità del futuro collegamento della Due Mari, e quindi facilmente accessibile dall'esterno della città, senza che il traffico indotto da manifestazioni sportive debba necessariamente interessare il resto della città.
Attualmente lo stadio comunale ospita ogni anno la manifestazione Arezzo Wave, la cui presenza � molto controversa, sia per l'esponenziale crescita dell'affluenza di pubblico che si � verificata negli ultimi anni, sia per i disagi che si vengono a creare agli abitanti delle zone limitrofe durante lo svolgimento del festival. Il trasferimento di questa manifestazione ad altra ubicazione � oggetto di attenzione e di studio.
La zona si presta comunque ad essere potenziata con la realizzazione di ulteriori attrezzature, sia sportive che di servizio e una revisione delle attrezzature attuali, ipotizzando un raggruppamento di " qualità".
Pi� specificatamente l'area potrebbe trovare una definizione precisa, essere ridisegnata nei suoi confini e connotata come una vera e propria "citta della dello sport", adottando elementi tipologici di arredo,inserendo pi� verde, usando una segnaletica mirata, e realizzando strutture di collegamento e di completamento che la definiscano come tale. Alcune strutture ricettive, che possano offrire ospitalità a costo contenuto, potrebbero integrare attività sportive ed attività ricreazionali e offrire opportunità differenziate alla domanda turistica. Infatti l'area potrebbe sfruttare la sua contiguità con la collina di San Cornelio, già destinata a parco archeologico per la presenza di rovineetrusche, e coniugare cos� anche altre funzioni. L'area potrebbe essere interessata da alcuni interventi di messa in sicurezza idraulica del territorio, quali l'ipotizzata deviazione del Castro nel Vingone. Tale intervento, che � stato oggetto di uno studio commissionato dall'Amministrazione Comunale, prevede la sistemazione anche paesaggistica del percorso dell'alveo, che verrà a lambire questa zona al suo limite nord , in modo da permettere un collegamento con gli itinerari pedonali e le piste ciclabili che interesseranno tutta la rete dei corridoi ecologici, che avranno la funzione di stabilire continuità tra la città e lo spazio aperto del territorio circostante, e di collegarsi al pi� ampio sistema dei Parchi di tutto il territorio aretino.

10. Lo sviluppo turistico a partire dalla costruzione di una città ospitale

Arezzo pu� e deve cogliere la grande occasione rappresentata dallo studio del nuovo Piano, per inserirsi a pieno titolo nel mercato turistico. Tutti gli interventi che migliorano la città e la vita dentro la città, influiscono infatti positivamente sull'offerta turistica e sui turisti. Gli strumenti della pianificazione urbanistica pongono le basi per costruire ci� che in futuro rappresenterà il nuovo prodotto turistico vendibile, ne indicano le direzioni di sviluppo, se necessario possono dimensionare o qualificare i flussi turistici, anche in relazione ai bisogni dei residenti e delle imprese. Arezzo � già un prodotto turistico articolato, in parte ancora da valorizzare, certamente da specializzare. Convivono dentro la stessa città almeno quattro anime: la città degli affari e dei convegni, la città culturale, la città degli eventi e, pi� timidamente, la città verde. Ognuna di queste anime, deve convivere con le altre e deve, insieme alle altre, rafforzare l'identità di Arezzo come Città Ospitale. Il fattore ospitalità di una città � normalmente relegato alla dimensione umana: l'accoglienza degli albergatori, la gentilezza dei camerieri, la disponibilità degli addetti all'informazione. Nella città Ospitale l'accoglienza deve invece essere strettamente collegata agli aspetti strutturali: la facilità di raggiungiungimento, per esempio, la bellezza e l'armonia estetica, la tipicità dei luoghi e delle botteghe. Vi sono pertanto sia elementi complessivi di gradevolezza della città e di qualità della vita, sia specifiche scelte alternative tra destinazioni d'uso, sia soprattutto elementi di fondo nella definizione delle strategie di sviluppo che, partendo da considerazioni economiche e sociali, si riflettono sulla forma e sulla funzione urbana. In generale, � evidente che moltissimi elementi accomunano la qualità per i residenti a quella per gli ospiti. Non di meno, i grandi attrattori di non residenti (vedi per tutti gli spazi congressuali) rappresentano altrettanti punti di forza di una politica di disegno della città attenta alle ragioni della produzione di reddito ed ad una deversificazione dell'offerta distribuita nell'arco delle varie stagioni. Le città italiane, in particolar modo quelle toscane, hanno una grande immagine e sono una sorta di grande impresa in un grande gruppo produttivo, l'Italia turistica. Ognuna di loro rappresenta almeno un prodotto, una destinazione pi� o meno forte. Per questo esiste attualmente una forte concorrenza per accaparrarsi funzioni, imprese chiave, settori e comparti strategici e a questa concorrenza contribuiscono certamente le politiche per la qualità della vita e di tutte le facilities che la caratterizzano. L'obiettivo della città ospitale � prendersi cura, fare stare bene chi la usa.
La città ospitale si configura come un sistema che celebra da un lato l'importanza delle qualità al plurale e cio� dei vari componenti del sistema, dall'altro la pluralità dei significati della qualità, che devono estendersi da una concezione prevalentemente applicata alla capacità prestazionale (l'efficienza) verso una qualità che ricomprenda l'insieme delle esigenze del territorio e del mercato, che potremmo riassumere in cinque "qualità" essenziali:
- efficienza prestazionale
- sostenibilita' ambientale
- valorizzazione dell'identità
- accessibilità
- sicurezza strutturale, sicurezza di lavoro, sicurezza territoriale.